Вложив 70 тысяч долларов в коммерческую недвижимость в Киеве, окупить эти деньги можно за семь лет. А далее бизнес будет приносить по 12 тысяч долларов в год, то есть по 1-й тысяче у.е. в месяц, — пишет Обозреватель.
Журналист издания «Обозреватель» выяснил, как в нашей столице вкладывают инвестиции в коммерческую недвижимость, а также в новые квартиры, какой срок окупаемости этих затрат и насколько ликвидны такие вложения.
Коммерческая недвижимость, рентабельность 20-40%
Начиная с 12 тысяч гривен, квадратный метр можно купить в квартире с видом на мусоросжигательный завод в Бортничах под Киевом. А в дорогих элитных домах его стоимость оценивается в 2-2.5 тысячи долларов (54-67 тысяч гривен).
По данным киевских риелторов, основные продажи (80% от всего объема) совершаются в диапазоне от 12 до 27 тысяч гривен, это новостройки от Харьковского шоссе и до центральных районов города. Даже на Печерске при старте инвестиционного проекта можно уложиться в 27 тысяч гривен.
Таковы нынешние цены, которые, как отмечается, стабильно удерживаются в этом диапазоне последние три года.
Просчитаем выгодность вложений в коммерческую недвижимость по средней рыночной цене в одну тысячу долларов за квадратный метр, имея на руках 70 тысяч долларов.
Через два-три года после сдачи в эксплуатацию объекта один метр из купленных вами 70 метров квадратных можно будет сдавать по 15 долларов в месяц (это чуть выше среднего по Киеву), что составит 1 тысячу долларов в месяц (12 тысяч долларов в год).
К тому же купленный квадратный метр за одну тысячу долларов к запуску объекта (два-три года) подрастет до полутора тысяч.
В итоге срок окупаемости вложенных затрат составит около семи лет, а рентабельность этого бизнеса дотянет к отметке 17%.
— Коммерческая недвижимость, жилье в Киеве всегда были и остаются ликвидными активами. Да, вы не получите 100-300%, но рентабельность в 20-40% всегда сохраняется, — комментирует эксперт по строительству, кандидат наук, вице-президент Конфедерации строителей Украины Дмитрий Исаенко. — Если срок окупаемости затрат составляет пять-семь лет, то это считается очень хорошим показателем. Еще и потому, что по окончанию строительства коммерческие или жилые квадратные метры остаются в собственности (которые всегда можно продать), да еще и дорожают в перспективе. Поэтому вкладывать в столичную недвижимость есть прямой смысл.
Сдам в аренду квартиру, рентабельность 9%
Сдать в аренду квартиру – менее выгодная, чем коммерческая недвижимость, тема для вложения, но популярная, как и всегда в Киеве, где спрос превышает несколько сотен тысяч человек.
Просчитываем выгоду по квартире в тех же 70 квадратных метров по стоимости в одну тысячу долларов за один метр. Если сдавать ее по 400-500 долларов в месяц, то в год прибыль составит 4800-6000 долларов (рентабельность 7-9%, срок окупаемости затрат 14-11 лет).
— Есть намного больший смысл купить квартиру в новостройке за 500 долларов за метр квадратный в самом начале стройки, то есть инвестировав свои деньги в жилое строительство, — оценивает выгоду риелтор Сергей Куприянов. – Тогда вложения окупятся в два раза быстрее – за 5-7 лет. Мое агентство сотрудничает с владельцами двух квартир не в самых дорогих районах, которые получают с них в месяц тысячу долларов.
Лед тронулся. После Крыма и Донбасса рост
Интересно, какую динамику после пятилетнего крутого падения демонстрирует рынок жилищного строительства в Киеве? Эксперты заявляют о том, что сейчас наблюдается активный рост и открываются новые перспективы.
— После глубокого провала в 2014 году, который составил 30%, в жилищном строительстве в прошлом и этом году почти достигнут уровень 2011 года, — утверждает Дмитрий Исаенко. – Также в плюсе производство строительных материалов, бетона, кирпича, металлопластиковых окон.
Дмитрий Валерьевич рассказывает, что до кризисного 2008 года на старте объекта находился инвестор, который скупал 15-20% жилья, чтобы к окончанию строительства получить маржу в 20-30%. До 2017 года такого инвестора фактически не было. И вот только недавно на рынок вернулась эта спекулятивная составляющая, что говорит о появлении на руках у граждан свободных средств и их желании инвестировать.
— Сейчас на многих строительных площадках постоянные клиенты выкупают сразу же по одной-две тысячи квадратных метров под коммерческую деятельность – офисы, магазины, рестораны, торговые центры, частные детские садики и школы, — констатирует эксперт Исаенко. – Далее, например, на сданной в аренду (или купленной) площади частного детского садика бизнесмены получают от одной тысячи долларов в элитном жилом комплексе и до ста долларов в спальном районе с одного ребенка в месяц. Сейчас люди массово скупают и жилье для сдачи в аренду — по 3-5 квартир, — если на старте цена за метр квадратный составляет 500 долларов.
Стимулирующую роль в покупке недвижимости занимает и отложенный спрос – ведь с начала аннексии Крыма, кровопролития на Донбассе из-за неопределенности граждане фактически ничего не покупали.
Как ни парадоксально, на рынок очень сильно влияет повышение-понижение курса доллара. Как только его штормит в любую сторону, это стимулирует к покупке жилья. Когда валюта стабильна, продажи падают. Эксперты отмечают, что так было всегда – до кризиса, во время кризиса и после него.
А вот работы застройщикам хватит на долго. По совершенно скромным подсчетам специалистов, нехватка жилья в Киеве составляет примерно 15-20 миллионов квадратных метров. В год же возводится примерно 1,5 миллиона (в минувшем году – более 1,7 миллиона). Дефицит жилья сохраняется и за счет приезжих из Донецкого и Луганского регионов.
Обнадеживают и статистические данные в целом по Украине: объемы строительных работ в 2017 году в сравнении с предыдущим годом возросли на 20%.
