В этом году рынок столичной недвижимости останется верен тенденциям года минувшего — это уменьшение площади жилья и удорожание квадратного метра. При этом эксперты отмечают, что в новом году пальму первенства будут держать еще два главных тренда. Будут больше строить квартир «под ключ» — с ремонтом и мебелью и сделают ставку на комфорт – улучшат планировку и инфраструктуру. Между тем, не секрет, что застройщики в погоне за многомиллионными прибылями иногда забывают о безопасности и комфорте украинцев, захватывая под строительство едва ли не каждый свободный клочок земли. О ситуации на рынке столичного жилья корреспонденту ГолосUA рассказал президент Союза специалистов по недвижимости Виктор Несин.
— Виктор Васильевич, как вы считаете, почему в Киеве идет хаотичная застройка многоэтажными домами? Жилых зданий строят очень много и как-то беспорядочно…
— Я не совсем согласен с тем, что в столице ведется хаотичная застройка. В Киеве уже нет сплошь и рядом свободных земель. Правда, есть некоторые моменты, но самая большая проблема столицы в том, что у нас толком нет Генерального плана Киева, его не хотят принимать, потому что, если его примут, то исчезнет то, о чем вы спрашиваете, — неупорядоченная застройка мегаполиса, так называемая хаотичная застройка.
— В прессе была информация, что Левый берег больше застраивать не будут. Это правда?
— Мне сложно ответить, потому что это всё на уровне слухов. Понятно, что самый активный в столице в плане застройки — это Левый берег. Застраиваются Позняки, Харьковский, Осокорки, Выдубичи… Да, там может быть какая-то свободная земля, там раньше был пустырь. Так же, можно сказать, что активно застраивается Троещина – именно та сторона, где был пустырь. Думаю, что любой мегаполис обречен на это. Свободная земля будет под что-то использоваться. Самое доходное на сегодняшний день – это строительство многоквартирных домов. Оно дает самую большую рентабельность. Поэтому застройка столицы будет продолжаться. Я абсолютно согласен с тем, что должен быть Генплан города – о каких-то правилах застройки, а не так, как у нас есть на сегодняшний день.
— Кто будет в этих домах жить, продаются ли квартиры в них?
— Безусловно, там будут жить люди. У нас существует отложенный спрос, и он очень большой. По большому счету, я думаю, каждый второй украинец нуждается или в улучшении, или в приобретении недвижимости. Но второй вопрос в том, за какие деньги население будет покупать жилье, если у людей деньги? Население у нас, к сожалению, не богатеет. Однако чем больше у нас будет жилья построено, тем больше будет расти конкуренция, и тем больше шансов, что цена на новые квартиры расти не будет. Все-таки у украинцев спрос на новое жилье есть, но нет возможности, и это другой вопрос.
— Тем не менее, сегодня украинцы стали больше покупать новых квартир маленькой площади по меньшей стоимости, чем жилья на вторичном рынке…
— Абсолютно с этим согласен. Первичный рынок гораздо активнее, чем вторичный. Это показал нам 2018 год. Количество сделок (транзакций) на первичном рынке было гораздо больше, чем на вторичном. Это связано в первую очередь с тем, что там цена более привлекательна. Первичный рынок дешевле вторичного, как бы там ни было. Особенно заманчиво то, что там есть стадии инвестирования – на уровне котлована, например, цены гораздо ниже, чем на вторичном рынке. Второй момент, который на это влияет, то, что это все-таки новое жилье. Нельзя сравнивать те же девятиэтажные дома 1980-х годов постройки, в которых стареют трубы и система канализации приходит в негодность, и новые дома с современными трубами и технологиями, да и подъезды там совершенно другие, нет запахов…
— Только вот новые квартиры сдаются без ничего, одни стены, надо самим покупать сантехнику, батареи и все необходимое…
— Совершенно верно. К сожалению, такая практика есть только у нас, если сравнивать с Европой. Только у нас, в Украине, сдается или передается по акту-приему-передаче бетон. У нас в новых квартирах даже нет толком электрической разводки. По большому счету, если инвестор проинвестировал, а застройщик ему передал по акту приема-передачи, то он должен передать ему жилье, которое соответствует санитарным нормам. Имеется в виду, что в квартире должен стоять унитаз, ванна, газовая или электрическая плита, подключена вода и пр.
— А как в других странах?
— Я всегда говорю: обратите внимание, как турки продают у себя недвижимость на первичном рынке. Там все сдается под ключ, включая элементарную мебель, можешь въехать и жить. Если тебе что-то не нравится, можешь на свой вкус переделывать. А наши, если будут это делать, и они могут начать это делать, тогда стоимость квадратного метра так взлетит, что просто не будет желающих инвесторов. Я считаю, что застройщик мог бы в той рентабельности, которая у него есть, все-таки начать сдавать квартиры с элементарной отделкой. Никто же не говорит им, чтобы сделали евроремонт. Просто сделайте элементарную, недорогую, но качественную отделку.
— Можно сделать вывод, что инвестор, покупающий новое жилье, вынужден платить больше…
— Безусловно, и это не меньше 300 долларов за квадратный метр. И это минимальная цена. Если мы в среднем возьмем однокомнатную квартиру, которых меньше 40 кв. м не бывает, и 40 кв. м умножим на 300 долларов, то получим еще 12 тыс. долларов. Это половина стоимости недорогой квартиры. Поэтому надо понимать, что первичный рынок классный, но надо все же соизмерять свои силы. Получите эти бетонные стены, а жить там не сможете, и где вы будете деньги брать?!
