Покупку квартиры наш человек воспринимает, наверное, как одно из самых эпохальных событий в своей жизни, как минимум на одном уровне со свадьбой ребенка или рождением внуков.
Кто-то может сменить несколько жен или мужей, но прожить всю жизнь в одной хрущовке, которую еще бабушка получила, работая на каком-нибудь градообразующем предприятии. Кто-то соберется продать старое жилье и переехать в новое, но будет годами мониторить цены в соседних домах, чтобы не дай бог не продешевить. А кто-то на съемной квартире дожидается снижения цен на квадратные метры, чтобы купить заветное жилье.
Так или иначе, многие из нас прикидывают, сколько стоит их квартира и сколько нужно доложить, чтобы улучшить жилищные условия. Президентские выборы для многих кажутся тем событием, которое может повлиять на цены отечественных «бетонометров». «КП» в Украине» разбиралась, стоит ли инвестировать в жилую недвижимость в период политической неопределенности.
Рынок новостроев: тотальная экономия
Строительная отрасль Украины, наверное, единственная выиграла от кризиса. Миллионы переселенцев, банкопад и девальвация, в следствие которых население начало забирать деньги из банков. Покупка квартиры простым украинцам казалась единственной возможностью спасти сбережения. В 2014-2015 годах деньги рекой потекли на строительный рынок.
Неудивительно, что это способствовало развитию отрасли. В столице и других крупных городах как грибы после дождя начали расти жилые кварталы. В Киеве сложно найти хоть один более-менее приличный вид, где в поле зрения не попадут несколько башенных кранов. Если не знать реальное положение дел в экономике, можно подумать, что наша страна переживает невероятный экономический подъем, и повсеместная застройка – следствие бурного роста.
Но, как говорят эксперты, после бурного роста прошлых лет, сейчас рынок новостроек несколько затормозил. С одной стороны, был удовлетворен отложенный спрос, который накопился за годы дорогой недвижимости, с другой стороны — люди опасаются вкладывать в квадраты в условиях оттока населения на заработки в другие страны.
Все это привело к тому, что темпы ввода в эксплуатацию нового жилья серьезно сократились. Так, в 2018 году в столице было принято в эксплуатацию 1255,9 тыс. кв. м жилья. Это на 24,5% меньше, чем в 2017-м.
При этом некоторые застройщики, видимо, не рассчитав силы, начали задерживать ввод в эксплуатацию домов и удешевлять технологии строительства.
— Перед тем, как инвестировать в квартиру именно этого застройщика, я читал о его других стройках, — жалуется киевлянин Сергей. – Да, задержки были, но чаще всего они не превышали 3-6 месяцев. Еще какое-то время длилось подписание договоров с монополистами (газ, свет), но в целом люди начинали делать ремонты и к моменту заселения уже все было в порядке. Но где-то год назад ситуация изменилась. Застройщик начал задерживать сдачу домов, объясняя тем, что строители массово уезжают на заработки в Европу. Я уже смирился с ситуацией и настроился на то, что сдачу квартиры задержат на год, но тут случилась еще одна неприятность — пришло письмо, что вместо вентилируемого фасада в моем доме будет сделан мокрый фасад. Это существенно удешевляет технологию строительства. В то же время моя квартира после постройки дома станет, как минимум, на несколько тысяч долларов дешевле. Теперь боюсь представить, на чем еще сэкономит застройщик!
Однако это еще не самые большие проблемы на рынке недвижимости. В феврале суд арестовал в Киеве 14 противозаконно созданных объектов, в этом числе 10 квартирных комплексов скандальной фирмы «Укогруп» Анатолия Войцеховского. При этом в некоторых из них до сих пор продаются квартиры. Количество проблемных строек в одном только Киеве, по разным оценкам, перевалило за 50.
И не факт, что их не станет еще больше. Ведь в этом году столичные власти создали опасный прецедент, отобрав у застройщика земельный участок, который изначально считался законным и на котором уже начались строительные работы, а квартиры поступили в продажу. В итоге, по разным оценкам, пострадало около 500 семей.
Поэтому многие и инвесторы сейчас затаились и опасаются инвестировать в новострои, присматриваясь к уже сданному жилью или относительно свежему вторичному рынку.
Старое жилье
В агентствах недвижимости агитируют покупать жилье на вторичном рынке, объясняя это тем, что мало дождаться ввода новостройки в эксплуатацию, нужно еще пережить период массовых ремонтов.
— От момента инвестиции на уровне котлована до момента окончания ремонта в новостройке чаще всего проходит минимум три года, — рассказали нам в одном из агентств недвижимости. – Потом еще год-другой будут слышны перфораторы соседей. Лифты будут заняты строителями, поднимающими плитку, клей, стяжку и прочие материалы. А это постоянная грязь и пыль. Поэтому если у вас есть возможность переплатить, то лучше взять квартиру в относительно свежем доме, где уже не будет всех особенностей новостройки.
Однако большинство объектов, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья – это квартиры в домах еще советской постройки, где нет возможности индивидуально регулировать отопление, подъезды и лифты требуют серьезных вложений, а стены и крыша – утепления.
Цены на такое жилье снижались в долларовом эквиваленте, но минимально. Если в прошлые годы падение по итогу года могло составлять 20-30%, то в 2018-м оно не превысило 5-7%, а некоторые агентства говорят о стабилизации рынка и достижении ценового дна.
При этом рынок недвижимости немного ожил. По крайней мере, статистика подтверждает рост количества сделок. По данным ежеквартального отчета Министерства юстиции, в третьем квартале 2018 года в Украине нотариусы заключили на 10,01% больше договоров с недвижимостью, чем за аналогичный период прошлого года.
Что дальше?
Опрошенные нами эксперты опасаются давать какие-то кардинальные прогнозы по украинскому рынку недвижимости. Все говорят одно и то же – если гривна будет стабильной, то каких-то резких колебаний как на первичном, так и на вторичном рынке не будет.
Однако на рынке новостроев будет действовать фактор удорожания стройматериалов, рабочей силы, а также введения новых государственных строительных норм, которые ограничивают плотность застройки. А чем меньше квартир сможет продать застройщик на выделенном ему участке земли, тем дороже будет обходиться квадратный метр.
Правда, большинство возводимых кварталов пока еще будут строиться по утвержденным ранее проектам, поэтому появление более дорогого жилья начнется не раньше, чем в конце года. Общее подорожание в гривневом эквиваленте при колебании курса доллара в текущем диапазоне не более, чем на 5-10%.
На вторичный рынок будут больше влиять инфраструктурные факторы, а не общие экономические тенденции.
— Например, в Киеве начинают строить метро на Виноградарь, это значит, что квартиры в этом районе могут немного подорожать, — говорят риелторы. – Если в вашем доме, например, сделали ремонт подъезда, заменили лифт или провели термомодернизацию, это тоже повлияет на цену конкретной квартиры, но ждать каких-то резких колебаний в целом не стоит.
Как заявил президент Союза специалистов по недвижимости Виктор Несин, в различных городах могут наблюдаться ценовые колебания до 10%, но в целом рынок будет оставаться точно на нынешнем уровне.
