Цены на недвижимость в Украине находятся в постоянной динамике: то замирают на несколько месяцев, то демонстрируют резкий скачок вверх. Тем не менее, самые высокие цены на жилье традиционно в Киеве, где средняя стоимость одного квадратного метра составляет около 24 тыс. грн. Но, в последнее время набирают популярность квартиры в пригороде столицы. Сайт «Сегодня» разбирался, какие населенные пункты рядом с Киевом пользуются наибольшим спросом, сколько там стоят квартиры и почему люди все чаще выбирают пригород для жизни.
Как меняется спрос на жилье в пригороде
Недавно мы писали о том, что объемы строительства в Украине растут. По данным Укрстата, еще в 2017 г. в целом по стране возводилось 11,3 млн кв. м жилья, а уже в 2018 г. – 12,87 млн кв. м. Это почти 167 тыс. квартир. Рекордсменом по количеству квартир стала Киевская область – там на стадии строительства находились 39 613 квартир, а в самом Киеве строилось 35 806 квартир.
Тем не менее, в эксплуатацию сдается далеко не все жилье, а с каждым годом количество сданного жилья и вовсе уменьшается. В Киеве, например, в 2018 году было сдано в эксплуатацию только 75,5% от показателя 2017 года – 1,2 млн кв. м. В Киевской области – 89,6% (1,5 млн кв. м). Мы видим, что в области ситуация обстоит куда лучше, чем в самой столице.
Эксперты и аналитики единогласно отмечают, что за последние годы спрос на недвижимость в пригороде Киева значительно вырос, что спровоцировало и рост цен.
Согласно данным информационно-аналитического портала о новостройках 3м2, с мая 2018 г. по май 2019 г. стоимость квартир в ЖК, расположенных на расстоянии до пяти километров от столицы, выросла на 1000 грн на кв. метр, или на 7,69%. В населенных пунктах, которые находятся на расстоянии от 5 до 10 км цены на квартиры увеличились на 800 грн или на 6,6%, а в ЖК, расположенных на удалении от 10 до 20 км в год цена за квадратный метр выросла на 1700 грн или на 15,04%.
Таким образом, средняя стоимость жилья в пригороде столицы всего за год выросла более, чем на 1000 грн (на 8,2%) и сейчас составляет 13 200 грн за квадратный метр. Тем не менее, такие цены все равно намного ниже, чем те, которые предлагают столичные застройщики.
«За 3 месяца текущего года застройщики пригорода столицы воздержались от пересмотра ценовой политики. Даже в объектах на завершающей стадии строительства, когда цены зачастую повышаются в среднем на 5%, пересмотр цены для покупателя был отложен. Это стало причиной того, что, в отличиt от Киева, где спрос упал на 10-15%, спрос на жилье в пригороде был достаточно стабилен», – отметил Владислав Кононов, управляющий партнер AVM Development Group.
Сейчас спрос на жилье в пригороде продолжает расти и уже существенно перегнал столичные предложения. Эксперты уверены, что люди все чаще отдают предпочтение комфорту и спокойствию.
«На сегодняшний день в соотношении спроса пригород уже выигрывает у Киева на 10-15%. Об этом свидетельствуют и темпы строительства за городом, которые значительно опережают Киев. Всегда считалось, что в Киеве строить престижно: там цена выше, якобы статус столицы является добавочной стоимостью ЖК. Но за последние 5-7 лет застройка пригорода подтверждает обратное: покупателям не нужен столичный «статус» и жилье в многоэтажной коробке. Им нужен комфорт, природа, тишина», – поясняет в комментарии сайту «Сегодня» Виктория Берещак, эксперт информационно-аналитического портала о недвижимости 3m2.
В консалтинговой компании City Development Solutions нам рассказали, что из-за продолжающейся урбанизации Украины и привлекательности переезда в столичный регион спрос на пригородное жилье еще долгое время будет оставаться высоким. В среднем за последние годы спрос на пригородную первичную недвижимость растет на 5-7% в год, и по итогам 2018 года составляет около 10 тыс. проданных квартир на всю Киевскую область.
Какие населенные пункты наиболее популярны
Правда, далеко не все пригородные населенные пункты пользуются спросом. Так, в City Development Solutions пояснили, что популярность городов-спутников Киева зависит от нескольких факторов. Среди них такие как транспортная доступность и сообщение с Киевским метрополитеном, наличие собственной социальной инфраструктуры, стоимость жилья и экологические показатели.
«По итогам 2018 года наиболее популярными у девелоперов были такие города, как Ирпень (1296 новых квартир), Буча (1025 новых квартир), Бровары (1265 новых квартир) и Обухов (768 новых квартир). Развитие жилых проектов в этих городах связано с меньшими рисками, чем, например, в более отдаленных населенных пунктах, так как они расположены в пределах прямого транспортного сообщения со столицей и имеют сложившуюся репутацию областных центров нового строительства», – говорят в консалтинговой компании.
Виктория Берещак добавила, что сейчас активно застраивается Софиевская и Петропавловская Борщаговки, Вишневое с прилегающими поселками, направление Ворзеля, Бучи, Ирпеня и, конечно же, Гатное.
«Но хочу заметить, что, например, в Петропавловской Борщаговке практически исчерпаны земельные ресурсы под строительство жилья. Популярность этих населенных пунктов заключается в их расположении по отношении к Киеву, транспортном сообщении со столицей, созданном инфраструктурном комплексе. Например, Вишневое – это уже полноценный город со всей сопутствующей инфраструктурой – уже через несколько месяцев в этом населенном пункте откроется первый ТРЦ окружного формата», – говорит Берещак.
Почему пригород выбирают все чаще
Главное преимущество пригорода – соотношение цены и качества. Здесь за небольшую по киевским параметрам сумму можно купить отличное жилье в новостройке, с хорошими коммуникациями, охраняемой территорией и развитой инфраструктурой. Разница в ценах со столицей здесь порой более, чем 30%, поэтому популярность пригорода вполне очевидна.
Виктория Берещак рассказывает, благодаря чему пригородные ЖК конкурируют с киевскими. Главные факторы, это:
- концепция и качество проектов;
- ценовая политика;
- создаваемые объекты инфраструктуры, в особенности социально-бытовой: садики, школы и медучреждения;
- добавочная стоимостью ЖК: всяческие инновационными решения, например, внедрение системы «умный дом», использование энергосберегающих технологий, новаторские подходы к созданию планировок и пр.;
- рекреационные возможности.
«Если 3-4 года назад одной из ключевых причин выбора квартиры в пригороде была меньшая плотность застройки и комфорт проживания, выраженный в чистом воздухе и рекреационных ресурсах (леса, озера), то сейчас основной мотив покупки пригородного жилья – значительно меньшая стоимость квартиры. Так, средняя цена на киевскую недвижимость эконом и комфорт-классов составляет 18-23 тыс. грн за 1 кв.м., в то же время в пригороде есть возможность приобрести квартиру, заплатив за 1 кв.м. всего 11-15 тыс. грн. Таким образом, большая экономия при покупке, а также возможность относительно быстро ежедневно добираться до Киева являются основными причинами выбора пригородного жилья», – отмечают в City Development Solutions.
В компании добавляют, что для собственного проживания в пригороде покупается не менее 85% жилья. Со временем возможен рост количества инвестиционных сделок с целью сдачи квартиры в аренду. На текущем этапе развития рынка основной причиной покупки квартиры в пригороде, помимо собственного проживания, является желание в последующем ее перепродать – так называемый «спекулятивный» спрос.
Какое жилье наиболее популярно
По данным City Development Solutions, 90% всего спроса приходится на квартиры стоимостью до 35 тыс. долларов. Что касается размера квартир, то здесь людей чаще все привлекают однокомнатные и двухкомнатные.
«На 3-комнатные квартиры приходится всего 18% спроса. Интерес покупателей к многокомнатным квартирам сильно ограничен. По площади квартиры ситуация несколько отличная – более половины (58%) потенциальных покупателей подбирают квартиру площадью до 50 кв.м. Это объясняется желанием как сэкономить на покупке, так и оптимизировать будущие затраты на ремонт и коммунальные услуги», – говорят в компании.
В радиусе до 5 км от Киева чаще всего приобретают 1-2-комнатные квартиры, а уже от 5 до 10 км – в основном 2-3-комнатные квартиры.
«На расстоянии 15-20 км от Киева – это уже 3-комнатные и более квартиры. Поэтому говорить о том, что покупают только однокомнатные квартиры – это не совсем верно. В отдельных населенных пунктах лидерами продаж являются именно многокомнатные квартиры. Поэтому вопрос популярности тех или иных квартир зависит от категории покупателей и самого жилого комплекса», – пояснила Берещак.
Владислав Кононов, управляющий партнер AVM Development Group добавил, что за 3 месяца текущего года на первичном рынке пригорода Киева, в особенности, в марте, значительно увеличилось количество покупателей коттеджей площадью от 100 м2, а также желающих приобрести земельные участки под индивидуальное строительство.
«На данный момент около 12% покупателей интересуются именно этими сегментами недвижимости. По популярности коттеджи и земля практически сравнялись с двухкомнатными квартирами площадью от 45 кв. м до 60 кв. м. Еще год назад доля покупок коттеджей не превышала и 5%, то сейчас, в виду конкурентной цены, сравнимой с 3-комнатной квартирой в пригороде площадью до 100 кв. м или 1-комнатной в спальных районах Киева, покупатели все больше интересуются именно коттеджами и землей», – рассказал Кононов.
Он также заметил, что основным преимуществом коттеджа за городом по сравнению с квартирой является то, что сама земля под строительство – это инвестиционное вложение. Помимо этого, коттеджные городки подразумевают создание полноценного инфраструктурного комплекса.
Кононов также выделил основные тенденции, которых стоит ожидать на рынке недвижимости в пригороде в 2019 г.:
- застройка пригорода столицы будет сосредоточена в основном в небольших населенных пунктах;
- в связи с принятием новых ГСН, ограничивающих этажность застройки исходя из плотности населения в населенном пункте, количество новых проектов в пригороде Киева может сократиться на 25%. На сегодняшний день рентабельность строительства объектов эконом и комфорт-класса в пригороде столицы уже не превышает 20-25%, и ее дальнейшее снижение станет проблемой для застройщиков;
- покупательские предпочтения во многом будут направлены на объекты, строящиеся в небольших населенных пунктах, расположенных между киевскими окраинами и городами-спутниками, например, Чайки, Чабаны, Ходосовка, Гатное и др.;
- при сохранении экономического роста и политической стабильности в ближайшие 6 месяцев ситуация на рынке недвижимости пригорода Киева будет оставаться прогнозируемой, а застройщики будут максимально удерживать цены он повышения.
