Как это ни парадоксально, но в Украине почти любое политическое событие влияет на рынок недвижимости. Объявили досрочные парламентские выборы – риелторы приуныли. Это значит, что еще на два месяца потенциальные покупатели отложат покупку, даже если им нужно срочно улучшать жилищные условия.
На первичном рынке другая проблема – покупатели держат сбережения в валюте, а из-за укрепления гривны долларовые цены на квадратные метры выросли.
«КП» в Украине» попробовала разобраться, какие тенденции наблюдаются на рынке недвижимости и стоит ли решать свой квартирный вопрос этим летом.
Выборы, выборы…
Среднестатистический украинец не особо верит в то, что его жизнь кардинальным образом изменится после очередных или внеочередных выборов, но старается в период политической неопределенности резких движений со своими финансами не предпринимать.
Особенно это касается рынка недвижимости. Покупка или продажа квартиры летом, когда большинство покупателей думают о том, как съездить в отпуск, и раньше была сложным вопросом, а уж в этом году, когда на период отпусков наложился выборный процесс, и вовсе может вывести на первое место покупателя.
Как говорят эксперты, летом наступает лучший период для покупки недвижимости. Именно в разгар сезона отпусков украинцы реже делают крупные покупки, а продавцы соглашаются на существенные скидки. Однако этим летом часть покупателей может взять паузу из-за выборов.
— Не совсем понятно, почему на людей до сих пор влияет фактор выборов, — говорят нам в одном из агентств недвижимости. – Ведь цены на квартиры мало зависят от политиков, но как бы там ни было, во время предвыборной кампании обычно совершается меньше сделок. Мы это называем отложенным спросом, ведь если человек не купит квартиру сейчас, он все равно вернется к решению своего жилищного вопроса через пару месяцев, а значит, ближе к осени активность покупателей на рынке будет выше.
Подтверждает это и статистика начала мая, которая показала, что в период между окончанием выборов президента и объявлением досрочных парламентских выборов на рынке было заметное оживление. По данным аналитиков, рост продаж в первой половине мая в среднем по первичному рынку составил около 5%. Скорее всего подобный эффект будет и после парламентских выборов.
Дешевый доллар
Еще один фактор, который выделяют эксперты – это относительно дешевый доллар, который заставляет продавцов отказываться от скидок и даже повышать цены.
— Жилье на вторичном рынке часто продают с целью покупки квартиры в новостройке, — продолжают риэлторы. – Но цены на старое жилье устанавливают в долларах, а на первичном рынке застройщики принимают гривну. Представьте, что человек зимой готов был продать квартиру за 40 тысяч долларов по курсу 28 грн, по его расчетам он получил бы на руки 1 млн 120 тысяч гривен. Но доллар подешевел, и при курсе 26 это уже 1 млн 40 тысяч гривен. То есть, если он рассчитывал купить жилье на первичке, то ему нужно будет где-то найти дополнительные 80 тысяч гривен. Поэтому сейчас некоторые продавцы даже повысили цены на вторичном рынке, чтобы компенсировать курсовую разницу.
Правда, в последние дни доллар снова начал дорожать. Риэлторы не исключают, что это несколько активизирует рынок.
Первичка: Цены в гривне растут
Если вы следите за рынком новостроек, то можете наблюдать, как ежегодно минимальная цена квадратного метра дорожает где-то на 1000 гривен. Сейчас она на стадии котлована в столице составляет около 14-15 тысяч гривен. Правда, ждать такую квартиру придется 2-3 года.
Если смотреть даже бюджетное жилье в домах, которые должны быть сданы в ближайшие месяцы, то тут уже придется выкладывать 21-22 тысяч гривен за квадрат.
— Многие перекупщики стараются продать инвестиционное жилье за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию, — поясняет юрист Мария Колисниченко. – В это время продавец еще не платит дополнительные налоги. Если же он вступит в права собственности, то при продаже в первые три года владения жильем придется заплатить 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора. Такие же налоги платятся, если продавец совершил в течение отчетного года более одной сделки. Поэтому, чтобы не платить эти налоги, продавцы стараются продать жилье до ввода его в эксплуатацию, пока квартира является незавершенным объектом строительства.
Что касается динамики цен, то тут застройщики обещают подорожание в гривне. Если за первые пять месяцев цены менялись незначительно – в пределах 2-3%, то ближе к осени подорожание станет более заметным.
Во втором полугодии 2019 года застройщики все-таки намерены поднять цену квадратного метра. Они аргументируют это тем, что себестоимость строительства постоянно растет. По данным компаний, только за первый квартал 2019 года строительные материалы подорожали на 5-6%, стоимость строительно-монтажных работ увеличилась на 15%, арматура выросла в цене на 10%.
До конца года ожидается рост цен на жилье в гривневом эквиваленте на 8-10%.
Вторичка: Цены стабильны
Если вы не хотите связываться со строительными компаниями, которые частенько задерживают сдачу объектов в эксплуатацию, то вам самое время обратить внимание на вторичный рынок. Тем более, как шутят сами риэлторы, непонятно, какую квартиру считать вторичкой.
— Бывают ситуации, когда дом уже несколько лет как сдан, а люди только начинают продавать квартиру в состоянии после строителей, — говорит риэлтор. – Причины могут быть разные – кто-то не потянул ремонт, кто-то покупал жилье для ребенка, а у того оказались другие планы. Формально это квартира на вторичном рынке, но по сути – это новостройка. Да и купить квартиру в доме, где уже большинство ремонтов сделано – это лучше, чем несколько лет слушать перфораторы соседей.
Эксперты советуют в первую очередь обращать внимание на квартиры в домах, которые были сданы после 2000 года – такое жилье уже имеет современные планировки, но все еще остается в хорошем состоянии – не нужно менять проводку, трубы, сантехнику.
Причем в обжитом доме покупатель получает не только квартиру, в которую можно сразу въезжать, а и развитую близлежащую инфраструктуру. Специалисты по недвижимости третий год подряд говорят, что ценовое дно на вторичном рынке пройдено. Некоторые эксперты даже увидели небольшое повышение цен.
В то же время ожидать какого-то резкого роста или падения стоимости не стоит. Эксперты говорят о ценовой стабилизации. Президент Союза специалистов по недвижимости Виктор Несин считает, что сейчас наступил какой-то период стабилизации. Поэтому если вы нацелены на покупку жилья на вторичном рынке, а деньги у вас в валюте, можете не спешить. Возможно, после роста курса доллара продавцы станут более сговорчивыми.
А в это время
Арендаторам готовятся повышать цены
После выборов цены на аренду в столице вырастут. Правда, это не связано с политикой. Традиционно во второй половине лета в город приезжает большое количество будущих студентов, которые повышают спрос на арендное жилье. Эксперты говорят, что самыми пиковыми месяцами являются август и начало сентября.
Традиционно квартиры ежегодно дорожают на 10-15% в бюджетном сегменте и на 5-10% — в среднем. В этом году самые дешевые однушки сдаются по 7-7,5 тысяч гривен. В новостройках цены выше, там за однокомнатную квартиру просят от 9-10 тысяч гривен.
Скорее всего, рост цен в августе составит от 700 до 1000 гривен в бюджетном сегменте. Самое дешевое жилье будет сдаваться от 8 тысяч гривен в месяц.
