Самостоятельно накопить на жилье и приобрести недвижимость в Украине не так-то просто. Недавно мы решили подсчитать, сколько украинцам придется копить, чтобы наконец-то собрать средства и приобрести собственное жилье. Учитывая, что средняя зарплата в Украине на апрель 2019 г. составляла 10 269 грн, а средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве находится на уровне 38 тыс. долларов (около 1 млн грн).
Но, как известно, большую половину своих доходов украинцы тратят на продукты и оплату коммунальных платежей, поэтому в крайнем случае на покупку жилья получится отложить только половину заработка – 5 тыс. При таких подсчетах получается, что откладывать придется почти 17 лет. И это если не покупать одежду, бытовую технику, не арендовать жилье и не нарваться на скачок курса валют и девальвацию гривни.
Копить на собственную квартиру полжизни – вариант не самый привлекательный, поэтому многие украинцы предпочитают воспользоваться ипотечным кредитованием, чтобы обзавестись жилплощадью. Сайт «Сегодня» разбирался, часто ли у нас берут квартиры в ипотеку, какое жилье пользуется спросом, сколько придется переплатить и как вообще происходит такая процедура.
Каким спросом пользуется ипотека в Украине
Несмотря на бытующие стереотипы, будто бы все жилье в Украине покупается исключительно в ипотеку, ее показатели находятся не на слишком высоком уровне. На пресс-конференции «Ипотека после выборов» глава сектора строительства Офиса эффективного регулирования (BRDO) Елена Шуляк, сообщила, что на сегодняшний день соотношение ипотеки к ВВП в Украине – на уровне 2-6%, в то время как в развитых странах этот показатель балансирует на грани 40-60%.
Эксперты BRDO пояснили, что рынок ипотеки в Украине имеет значительный потенциал, а доход от инвестиций в жилую недвижимость оценивается в пределах 8-12% годовых от сдачи в аренду и 20-40% дохода за два года при перепродаже квартир, в которые инвестируются средства на этапе «фундамента».
На данный момент с помощью ипотечных кредитов только 3% покупателей на первичном рынке Киева и области становятся собственниками жилья. Директор компании City Development Solutions Роман Герасимчук в комментарии сайту «Сегодня» пояснил, что согласно отчету о финансовой стабильности НБУ в Украине за 10 месяцев 2018 года выдано ипотечных кредитов на сумму свыше 2 млрд. грн.
«Учитывая средний размер гривневого кредита на уровне 317,9 тыс. грн, получается, что в месяц в Украине выдается около 600 ипотечных кредитов. В 1 квартале 2019 года, согласно данным Минюста Украины, было заключено 56,1 тыс. договоров купли-продажи квартир и жилых домов; несложно высчитать, что с привлечением ипотечных средств совершается около 3-4% сделок с недвижимостью», – говорит Герасимчук.
Тем не менее, было бы ошибкой считать, что ипотека в Украине совершенно не востребована. Правда, эксперты единогласно отмечают, что украинцев отпугивают слишком высокие ипотечные ставки.
«Ошибочно считать, что ипотека не востребована, ведь порядка трети инвесторов и покупателей ищут возможность ипотечного кредитования первичного жилья. Многих, разумеется, отпугивает высокий кредит по проценту – со второго года это 21-23%.
Ипотеку на государственном уровне, со сниженными ставками в разумных пределах ждут и застройщики, и покупатели. Для первых она станет драйвером роста рынка и подтолкнет строительную отрасль, для вторых – реальным шансом приобрести собственную квартиру», – пояснила Ольга Соловей, сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club).
Но у всего есть свои причины. По мнению экспертов, ипотечные ставки, зависят в основном от трех факторов: стабильность экономики, стоимости/доступности «длинных денег» (долгосрочные заимствования, инвестиции или кредиты) и рискованности предмета ипотеки.
Соловей добавила, что, сейчас более 20% застройщиков Киевского региона имеют общие программы с коммерческими банками по предоставлению ипотечных кредитов, а к концу 2019 года количество застройщиков в регионе, предоставляющих возможность приобрести квартиру с помощью совместных с коммерческими банками ипотечных программ, может составить более 30%.
«Сегодня развитие ипотечного кредитования возможно только при условии реализации совместных программ с застройщиками. Если в 2017-2018 годах банки активно развивали ипотечные программы с застройщиками в Киеве и Харькове, то уже в 2019 – 2020 годах мы ожидаем увеличения количества совместных программ с застройщиками в других регионах», – отметила Катерина Лычаная, начальник управления по работе с партнерами ПАТ КБ «Глобус».
Как происходит оформление ипотеки
Оформить ипотеку в Украине тоже не так просто, ведь далеко не все банки и застройщики предлагают своим клиентам такие возможности. Ольга Соловей рассказала, что покупку жилья на первичном рынке кредитует только один коммерческий банк и два государственных, при этом вторичный рынок кредитует только 10 банков.
«Что касается совместных программ банков и застройщиков, то здесь механизм таков: подписываются партнерские соглашения с застройщиками и предоставляется возможность кредитования в отдельных ЖК. При этом банки проводят аккредитацию жилых комплексов на предмет рисков, чтобы объект был сдан в срок, анализируют репутацию застройщика и пр. Обычно минимальный первый взнос для покупателя составляет 30% от стоимости понравившейся квартиры, в отдельных случаях – 50%», – говорит эксперт.
Она добавляет, что нельзя выбрать квартиру в любом понравившемся месте или ЖК, т.к. застройщик должен сотрудничать с каким-либо банком. Но, в то же время, партнерские программы банков и застройщиков выгодны, потому что обеспечивают низкую процентную ставку по кредиту на первые годы кредитования.
Катерина Лычаная в свою очередь говорит, что клиенту сначала необходимо определиться с интересующим его объектом недвижимости, и уже после этого он сможет выбрать возможные условия кредитования, которые предлагает банк под интересующий его объект.
«Партнерские программы кредитования – это успешный пример «win-win» стратегии, когда клиенты получают лояльные условия кредитования и уменьшают свои риски, а банк минимизирует свои кредитные риски за счет работы с надежными застройщиками, пакет разрешительных документов по которым был предварительно проанализирован и одобрен банком, как и схема финансирования», – пояснила Лычаная.
Какое жилье выбирают и сколько переплачивают
Как мы уже писали, высокие процентные ставки отпугивают многих украинцев, которые хотели бы оформить ипотеку и выбрать жилье. Среднерыночный показатель ставки по ипотеке – это 20% в год.
«Платить 22% за ипотеку, которая длится от пяти лет, это переплата в 2 и больше раза. Получается, что покупатель выплачивает сразу за две или три квартиры, а владеет формально одной», – говорит Виктория Берещак, главный эксперт информационно-аналитического портала о новостройках 3m2.
Она добавляет, что максимальный срок ипотечного кредитования, как правило, 20-25 лет, но покупатели стараются погасить кредит за 3-7 лет. Поэтому срок до 10 лет оптимален для заемщика.
В свою очередь, Роман Герасимчук подсчитал, что сумма зависит от множества условий, но если взять квартиру с ремонтом площадью около 50 метров, стоимостью 1,3 млн. грн, и первый взнос в размере 390 тыс. грн (30%) на 15 лет, то за весь период переплата составит 1,4 млн. грн или 150% от суммы кредита.
«Ипотечное кредитование больше востребовано в бюджетном сегменте, это 2-3 комнатные квартиры стоимостью от 50 до 70 тыс. долларов. Срок кредитования определяется несколькими факторами: размером первого взноса, платежеспособностью клиента и его готовностью переплачивать. В большинстве случаев среднестатистический покупатель старается внести максимальный первый взнос (в зависимости от имеющихся у него средств), а оставшуюся часть растягивает на такой срок, чтобы оставалась возможность выплачивать ежемесячные взносы», – добавил Герасимчук.
В банке же говорят, что наибольшим спросом, среди квартир, которые покупают в ипотеку, в Украине пользуются «однушки» и «двушки», а кредиты люди пытаются погасить максимально быстро, чтобы избежать огромных переплат.
«Чаще всего ипотечные кредиты оформляют на покупку 1-2 комнатных квартир класса «эконом» и «комфорт», средняя сумма кредита 550 тыс. грн, сумма первоначального взноса 30-40%.» – рассказывает Катерина Лычаная.
Будет ли расти спрос на ипотеку
После кризиса в 2014 году рынок ипотеки в Украине стабилизировался и улучшил свои показатели, хотя ему есть куда расти. Сейчас ипотечное кредитование пользуется спросом, но его уровень все же далек от максимального, отмечают эксперты.
Ольга Соловей рассказала, что по прогнозам Украинского клуба недвижимости до конца этого года рост заинтересованности людей в ипотеке составит 25-30%, так как спрос на ипотеку только увеличивается.
«Позволить себе квартиру в кредит сейчас могут украинцы с доходом выше среднего. Они взвесили все варианты и готовы стабильно платить по кредиту. Но высокие ставки по ипотеке не позволяют значительно увеличить количество потенциальных заемщиков. Для активизации ипотечного кредитования в первую очередь нужны коренные изменения в законодательстве. В данной ситуации реальным стимулом к расширению кредитования может стать снижение процентной ставки, развитие инструментов рефинансирования банковских кредитов, поддержка НБУ банков как кредитора последней инстанции», – комментирует ситуацию Соловей.
К тому же, вопрос популярности ипотечного кредитования напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране. Роман Герасимчук добавил, что многие работники получают заработную плату «в конверте» и довольно часто меняют место работы, так что даже вполне платежеспособные клиенты зачастую не соответствуют требованиям банков к «правильному» ипотечному заемщику.
«Интерес к ипотечному кредитованию достаточно высок, однако до тех пор, пока выплата по ипотеке на квартиру не приблизится к арендной ставке за аналогичную квартиру, большая часть потенциальных покупателей недвижимости предпочтет отказаться от услуг банков. Учитывая достаточно высокий спрос на жилую недвижимость, любые смягчения политики банков касательно ипотечного кредитования приведут к росту количества сделок» – говорит директор компании City Development Solutions.
Катерина Лычаная подытожила, что для полноценной работы ипотечного кредитования процентные ставки по кредитам должны быть ниже 15% годовых.
«Снижение процентов по кредитам на 2-3% безусловно увеличит спрос клиентов на ипотеку. Прогнозируем, что количество обращений вырастет на 20%», – отметила Лычаная.
