В 2021 году недвижимость в Украине существенно подорожала. Среди причин называют и рост стоимости строительных материалов, и девальвацию доллара в мире — из-за чего люди пытаются перевести свои валютные сбережения во что-то более актуальное, а также эффект от коронавирусных ограничений — многие семьи, сидя на удаленке, задумались о расширении жизненного пространства. Из-за существенного роста цен некоторые граждане уже проводят аналогии с периодом 2005-2008 годов, когда на рынке недвижимости надулся огромный пузырь. «КП в Украине» выясняла у экспертов, почему подорожала недвижимость, что будет с ценами на квадратный метр и стоимостью аренды в следующем году.
Цены вверх
Цены на недвижимость по итогам 2021 года в разных сегментах выросли от 15 до 30%. Быстрее всего на изменение цен на стройматериалы реагировал первичный рынок и тянул за собой вторичку. Самые высокие темпы роста показала столица.
По словам управляющего партнера группы компаний Concept Group Михаила Подвысоцкого, по итогам 2021 года стоимость жилья на первичном рынке столицы выросла на 25-35% в зависимости от качественных характеристик ЖК и активности покупателей. По его словам, самый большой рост цен зафиксирован в новых качественных объектах классов комфорт и комфорт+. Меньше всего подорожали объекты эконом-класса — около 10-15%.
Эксперт говорит, что в течение года наибольший спрос — более 80% всех приобретений на первичном рынке столицы — пришелся на 1,2-комнатные квартиры площадью до 60 кв. м на стадии строительства до одного года. В то же время доля сделок в целях сохранения средств за текущий год составила более 55-60% от общего объема продаж на первичном рынке столицы. По сравнению с 2020 годом количество таких сделок увеличилось в среднем на 10%.
— Кроме удорожания строительства, существенно повлиявшего на ценообразование, рост стоимости кв. м был обусловлен тем, что очень активно покупали жилье на начальных стадиях строительства — ведь так можно неплохо сэкономить, — говорит Подвысоцкий. — Именно поэтому в течение 2021 года прирост спроса на первичном рынке на 5-10% опережал предложение. Это одна из главных «коммерческих» причин стремительного роста жилья.
На вторичном рынке в крупных городах, на которые приходится более 60% платежеспособного спроса, цены на квадратные метры в старых домах выросли на 15-20%.
Покупатели выдохлись
Правда, такой резкий рост цен к концу года остудил пыл покупателей. Цены в некоторых сегментах после резкого роста даже начали снижаться. Видимо, продавцы в отсутствие спроса начали корректировать свои «хотелки».
— В течение последних трех месяцев в подавляющем большинстве областных и районных центров, кроме Киевской, Днепропетровской, Львовской, Одесской, Харьковской областей, спрос на вторичном рынке снизился в среднем на 30-35%, — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита. — В Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове за последние два месяца спрос сократился в среднем на 17-20%. Уменьшение количества покупателей заставляет собственников жилья несколько снижать цену.
При этом больше всего скорректироваться цены могут в небольших городах. Люди продолжают перебираться в более крупные населенные пункты в поисках лучшей жизни.
— В течение 2021 года даже в небольших городах цены на вторичном рынке жилья выросли по меньшей мере на 5-7%, — продолжает Юрий Пита. Вполне естественно, что сокращение спроса стало основной причиной для снижения стоимости квартир. Однако такое снижение не будет происходить скачками. Речь идет о достаточно медленном и прогнозируемом процессе. Цены будут «искать» своего покупателя. По всей вероятности, что в ближайшие 6-7 месяцев они могут снизиться на эти же 5-7%. То есть в первой половине 2022 года стоимость квартир будет сопоставимой со стоимостью жилья в начале 2021 года.
Чего ждать в 2022 году
В крупных городах сильного проседания стоимости квадрата эксперты не прогнозируют. Более того, подорожание жилья продолжится. хоть и не такими ударными темпами. Эксперты предполагают, что рост цен возобновится с середины весны. Естественно, все прогнозы основываются на том, что в следующем году не будет военного конфликта с Россией.
По прогнозу Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, с января по март 2022 года на первичном рынке в крупнейших украинских городах будет сохраняться ценовая стабильность, связанная со снижением спроса, наблюдаемого со второй половины сентября 2021 года.
— В период с апреля по июнь включительно стоимость кв. м на первичном рынке Киева, Львова и Одессы может увеличиться в среднем на 7%, а в Харькове и Днепре подорожание кв. м составит около 5%, — говорит Юрий Пита. — Наибольший рост цен ожидается в новостройках на стадии строительства до одного года в наиболее востребованных сегментах, преимущественно комфорт-класса, новых объектов (комфорт+) и ЖК бизнес-категории. В то же время стоимость жилья эконом-класса в 90% возводимых объектов будет оставаться почти без изменений: ценовой рост не превысит 3%.
По мнению эксперта, в I полугодии 2022 года на вторичном рынке жилья ценовая ситуация будет складываться в соответствии с конъюнктурой спроса. Однако, по словам специалиста, средний рост цен в Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове возможен только в пределах 5% на наиболее востребованные квартиры площадью 35-50 кв.м.
— По состоянию на начало декабря спрос на вторичном рынке жилья в крупнейших городах Украины на 65% сконцентрирован в сегменте малогабаритных квартир преимущественно советской застройки, — говорит Юрий Пита. — Именно в этом сегменте в I полугодии 2022 года возможен незначительный рост цен. До апреля 2022 года на вторичном рынке Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова ценовая ситуация будет стабильной, колебания стоимости кв. м не превысят 1%. Последующие изменения в стоимости квартир на вторичном рынке могут быть связаны с ростом спроса. В случае увеличения количества потенциальных покупателей по меньшей мере на 10% цены на вторичном рынке могут возрасти в пределах 5%.
По его мнению, в первом полугодии 2022 года общая ситуация на рынке недвижимости будет вполне прогнозируемой.
— Не стоит ожидать каких-либо стремительных ценовых изменений, ведь предпосылок для этого сейчас не существует, — говорит Юрий Пита. — В свою очередь, многое будет зависеть от развития ипотечного кредитования, эффективности законодательства, регулирующего строительство жилья, роста платежеспособного спроса и эпидемической ситуации в стране. Рынку недвижимости не угрожает ни ажиотажный рост цен, ни какие-либо кризисные явления, способные его «обвалить». В ближайшие полгода ценовая ситуация на рынке недвижимости будет прогнозируемой, а спрос и предложение будут находиться в балансе.
Загородная недвижимость: спрос иссяк
Если вы присматриваете себе дом или участок под застройку, то в ближайшее время эксперты прогнозируют в этом сегменте ценовую стабильность.
— Следует понимать, что платежеспособный спрос в сегментах земельных участков и частных усадеб почти иссяк, — говорит Юрий Пита. — Поэтому ценовые изменения во многом будут зависеть от специфики того или иного объекта и предложения. Но в I полугодии 2022 года даже самые востребованные земельные участки и частные дома вряд ли вырастут в цене более чем на 5%.
По его словам, средний рост цен возможен только на земельные участки площадью 8-10 соток с подведенными коммуникациями и на частные дома площадью до 150 кв. м, находящиеся на расстоянии 10-15 км от крупнейших украинских городов.
ТЕМ ВРЕМЕНЕМ
Что будет с арендой
До конца отопительного сезона аренда жилья дорожать не будет — до весны цены будут сохраняться на уровне октября 2021 года.
— Сегмент аренды наиболее чувствителен к любым социально-экономическим и пандемическим изменениям, — продолжает Юрий Пита. – Поэтому любые прогнозы могут опираться исключительно на сложившуюся сейчас ситуацию. Оживление в сегменте аренды возможно не раньше марта-апреля. Однако стоимость найма квартир будет формироваться с учетом уровня спроса.
По его мнению, в случае сохранения относительно стабильной ситуации в Украине с апреля по июнь рост спроса в сегменте аренды квартир возможен в пределах 10-15%, что и повлияет на ценовую конъюнктуру. При этом цены вряд ли вырастут больше чем на 10%.
После этого в крупных городах возможен традиционный ценовой скачок в конце лета из-за приезда студентов, но роста стоимости аренды выше уровня инфляции эксперты не ждут.
