Через війну мільйони українців втратили свої домівки. Тисячі будинків зруйновано, а спорудження нового житла — на паузі. А втім, після першого шоку ринок нерухомості потроху воскресає. Чи купують зараз українці житло, наскільки змінилися ціни на оренду та купівлю квартир та як держава планує розселяти постраждалих від війни — у матеріалі hromadske.
Що з будівництвом житла
Що західніше, то ринок нерухомості оживає швидше. За даними ЛУН (найпопулярніший український сайт у сфері нерухомості — ред.) будівництво вже відновили на території 427 житлових комплексів. Де саме — можна відстежити на інтерактивній карті ЛУН.
«Закарпатська область повністю відновила будівництво, Львівська — на 95%, Івано-Франківська — 92%. Дніпровська область — лише на 16%, Київський регіон — на 12%. Цікаво, що Одеса одна з перших почала відновлювати будівництво. Наразі в Одеській області продовжили свою роботу близько 60% робіт», — розповів у коментарі hromadske директор з маркетингу ЛУН Денис Суділковський.
Станом на 7 травня відновлено будівництво близько 700 житлових комплексів. Від загального числа новобудов, що були у продажу до війни, включно з тими, що на ранній стадії будівництва, відновлення становить 40%. .
«Ринок навіть не уві сні, а в очікуванні. Чекають, що після 9 травня буде», — каже у коментарі hromadske аналітик SV Development Сергій Костецький.
«У Києві майданчиків, де ведуть роботу, має побільшати. До кінця травня їхня кількість може зрости щонайменше на чверть, я знаю про попередні плани кількох системних гравців відновлювати активну роботу», — прогнозує експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак.
Що із законодавством
Через війну перестали не лише будувати, але й купувати. З початком вторгнення росії Мін’юст закрив свої реєстри задля захисту даних, зокрема не було доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Через це неможливо було укласти угоди щодо нерухомості.
Лише з травня Кабмін частково відкрив реєстри і дозволив вносити туди нові дані. Однак у зоні бойових дій реєстр залишається закритим. Йдеться про Луганську, Донецьку, Херсонську області, Крим, а також окремі райони Запорізької, Миколаївської та Харківської областей.
Також Кабмін встановив обмеження для роботи з реєстром. Вносити дані може лімітована кількість нотаріусів, до доброчесності яких немає претензій.
Як вказує Сергій Костецький, через закриті реєстри накопичились угоди не за первинним ринком, а за спадком, даруванням, обміном тощо. І як зараз ця система працюватиме, поки незрозуміло.
Що з попитом
Порівнювати нинішній попит на нерухомість із тим, що був на початку війни, — недоречно, каже Денис Суділковський із ЛУН.
«Що більша впевненість у майбутньому — то більше продажів. Якщо до війни це були тисячі продажів на місяць, то за останній місяць це — переважно сотні квартир».
Психологічний фактор війни нікуди не подівся і в тих районах, звідки ворога вибили. За словами Вікторії Берещак, люди бояться втратити свої гроші, вкладаючи у нерухомість, бо ніхто не застрахований від потрапляння ракети. Також багато українців не можуть спрогнозувати свій дохід у майбутньому, тож воліють не ризикувати.
На 10-15% попит на житло підвищиться хіба що на заході країни, прогнозує експертка.
І купуватимуть охочіше вторинну нерухомість — багатьом житло потрібне вже зараз, можливості чекати, поки завершать новобудову, нема. Ще одним драйвером вторинного ринку стане бажання продати своє житло тих, хто переїхав в інші регіони чи за кордон.
За словами Вікторії Берещак, таких пропозицій у Києві та області на сайтах оголошень за останній тиждень побільшало на 17%. Багато хто готовий робити знижку, аби швидше знайти покупця.
Що з цінами
Попри значне зменшення попиту, ціни не лише не впали, а подекуди навіть зросли. Тому що подорожчали будматеріали і знецінилася гривня.
«Так, ціни в Черкаській та Рівненській областях виросли на 17% і 15% відповідно. В Одеському регіоні — на 6%, Львівському — на 11%. Київ і Київська область тільки починають відновлювати будівництво, в середньому ціни залишилися без змін (якщо порівняти з довоєнним часом)», — розказує директор із маркетингу ЛУН Денис Суділковський.
Якщо переглянути статистику на сайті ЛУН, середня ціна квадратного метра після різкого просідання у квітні відіграла своє вже у травні. Зараз метр квадратний у новобудовах Києва коштує 1340 доларів.
«Зростання вартості матеріалів буде щонайменше у півтора раза в усіх категоріях. Багато компонентів тепер у дефіциті, і їх необхідно купувати за кордоном — навіть для відносно бюджетного житла. Зокрема йдеться і про метал — нечувана ситуація для України! Дуже подорожчала логістика через збільшення вартості палива та зміну маршрутів доставлення матеріалів», — розповідає hromadske керівник проєктів Perfect Group Олексій Коваль.
А ось щодо подальшої динаміки цін думки різняться. Вікторія Берещак вважає, що через високу собівартість ціни на нерухомість не впадуть. Натомість аналітик SV Development Сергій Костецький упевнений, що житло подешевшає приблизно на 30%.
«Перші декілька років після війни буде тестовий режим — купувати будуть люди, які справді потребують житла, майже не буде інвестиційних угод, адже раніше багато хто купляв житло, аби перепродати, здавати в оренду. А тепер і оренда знизиться», — прогнозує він.
Як росли ціни на житло наприкінці 2021 року, зокрема через інвестиційний попит можна прочитати тут.
А що з орендою
Найбільш «ліквідними» в березні й у першій половині квітня залишалися західні регіони України.
«Ціни зросли щонайменше на 70-100%, подекуди зростання становило і 2-3 рази від довоєнної вартості. Наприклад, однокімнатна квартира до війни в Тернополі коштувала $80-100, а в зазначений період середня вартість сягала $250-300. І ще треба було потрапити в початок черги, яка вишикувалась, тільки-но з’являлось оголошення», — зазначає експертка Берещак.
Охочих заробити на оренді навіть лякали кримінальними справами. А міський голова Львова Андрій Садовий розповів, що звільнив працівницю міськради, яка двічі за час війни підвищила вартість оренди. OLX зафіксував збільшення кількості шахрайських оголошень у західних областях. Нацбанк навіть згадав, що через стрибок цін на оренду прискорилась інфляція.
Водночас «золота» оренда для західного регіону — не вічна. Переселенці повертаються до Києва, а разом із цим ціни на оренду в західних областях стабілізуються. В столиці ринок оренди вже починає відновлюватися.
«На ринку оренди в столиці ми характеризуємо стан як “стадія прийняття”. З одного боку, власники квартир хочуть здавати по довоєнних цінах, з іншого, попит і купівельна спроможність впали», — пояснили нам у ЛУН.
За даними компанії, ціни нестабільні і змінюються ледь не щодня, але в цілому динаміка порівняно з початком лютого така:
- 1-кімнатні — 9 000 грн (було 13 000 грн);
- 2-кімнатні — 15 000 грн (було 22 500 грн);
- 3-кімнатні — 32 200 грн (було 45 000 грн).
Сергій Костецький вказує, що нові угоди оренди втратять у ціні до 40%. Але він також нагадує, що багато з тих, хто поїхав, не розривав старих угод: «Якщо власники були адекватними, вони брали з орендарів частину платні чи взагалі не брали, може тільки комунальні послуги. А зараз всі потихеньку повертаються (і ціни за старими угодами здебільшого залишаються, як і були — ред.)».
А що держава
Хоч війна ще не закінчилася, українські посадовці регулярно обговорюють плани щодо відновлення країни, зокрема й будівництва житла для тих, хто його втратив. За словами голови владної партії «Слуга Народу» Олени Шуляк, українці подали 135 тисяч заявок про зруйноване або пошкоджене житло.
Плани держави щодо розселення постраждалих від війни отримали юридичне підґрунтя — Верховна Рада ухвалила в першому читанні законопроєкт №7198. Документ передбачає, що громадяни України замість зруйнованого житла отримають або нове, або грошову компенсацію. Проте поки не зрозуміло, звідки на все це візьмуть гроші.
Є ще план надання тимчасового житла переселенцям. Про нього розповідав заступник голови Офісу президента Кирило Тимошенко. Квартири планують як будувати (30 тисяч квартир до кінця року), так і викупити у забудовників (23,4 тисячі до кінця року). Але жодної нормативної бази, яка стосується тимчасового розселення, поки нема. Так само як і відповідей, звідки на ці проєкти брати гроші.
Державне-приватне партнерство може стати основним драйвером відновлення ринку нерухомості, вважає Вікторія Берещак.
«У житловому будівництві задіяні понад 40 суміжних галузей, а це додаткові робочі місця, сплата податків, запуск і підтримка економіки в цілому. Також це психологічний сигнал для інвесторів на ринку житла про те, що девелопери працюють, ринок не мертвий, житло будується».
Натомість Сергій Костецький наголошує, що держава так багато житла ніколи не будувала. І знову ж таки — за які гроші це робити? Єдине сподівання на міжнародну допомогу. Бо самостійно ринок нерухомості не відновиться, каже Костецький, — галузь росте тільки тоді, коли росте економіка країни.
«Спочатку треба, щоби базові галузі відновились, аби люди банально почали зарплати отримувати. А ринок нерухомості почне зростати одним з останніх. Проте до цього моменту не всі забудовники можуть дожити. Великі компанії, які вже продали багато житла, мають ресурси і, ймовірно, добудують свої об’єкти. А невеликі стоятимуть ще довго», — підсумовує Костецький.
