Українці вже цього року зможуть брати кредити на купівлю житла лише під 3% річних. В уряді повідомили, що на початковому етапі ця програма діятиме лише щодо кількох груп населення, зокрема військовослужбовців, але згодом її поширять на всіх бажаючих. Передбачені й інші обмеження в рамках програми – вони торкнуться розміру та вартості житла, що кредитується, що, у певному сенсі, може стати не мінусом, а плюсом для громадян, чиї доходи значно впали через війну. Разом з тим є великі побоювання, що запропонована урядом програма пільгової іпотеки провалиться або, як мінімум, скоригується – не на користь позичальників.
Військові, учителі, медики, науковці
Український уряд затвердив умови забезпечення масового іпотечного кредитування для держкомпанії «Укрфінжитло» в рамках програми «Доступна іпотека». Передбачається, що програма стартує 1 жовтня нинішнього року. В її рамках громадяни України зможуть отримати кредит на купівлю житла на 20 років під 3% річних. Початковий внесок складатиме 20% від вартості житла.
На початку своєї роботи програма буде обмеженою. Пільгові кредити зможуть отримати представники окремих соціально-професійних груп:
— військовослужбовці, працівники сектору безпеки та оборони;
— медики;
— вчителі та педагогічні працівники;
— науковці.
Пізніше програма стане доступною для всіх українців, чия житлова нерухомість не перевищує 52,5 квадратного метра +21 квадратний метр на кожного члена сім’ї.
«Таким чином українці, і, в першу чергу, наші військові, правоохоронці, лікарі та вчителі, зможуть придбати квартири на пільгових умовах, — сказала перший віце-прем’єр — міністр економіки Юлія Свириденко. — Це частково вирішить проблему нестачі житла, поверне українців, які втратили свій дім, з-за кордону та активізує галузь будівництва завдяки зростанню обсягу замовлень».
Вартість придбаного в рамках програми житла не повинна буде перевищувати певну величину, яку визначатиме Міністерство розвитку громад та територій. Ця вартість буде розраховуватися як певна базова ціна, помножена на коефіцієнт, який залежить від типу населеного пункту. Для обласних центрів, міст з населенням понад 300 тисяч осіб та населених пунктів, що знаходяться на відстані до 15 кілометрів від Києва, коефіцієнт дорівнюватиме 2,5. Для міст з населенням 100-300 тисяч осіб — 2, для решти населених пунктів — 1,75. Який коефіцієнт застосовуватиметься для визначення граничної ціни купованого житла в Києві, в повідомленні Мінрегіону не говориться.
Додатково повідомляється, що при оформленні кредиту все житло буде застраховане на повну вартість, а подати заявку на кредит можна буде через застосунок «Дія».
Куди ведуть хороші наміри
В тому, що програма масового забезпечення населення житлом Україні необхідна, погодиться практично кожен.
«Така ініціатива, звичайно, є позитивною, — зазначив у розмові з «Апострофом» керівник аналітичного департаменту Libertex Group Андрій Шевчишин. — Особливо в умовах, коли в Україні зруйновано величезну кількість осель, і значна частина населення залишилася без даху над головою».
Проте, за словами експерта, урядові плани поки що викликають велику кількість запитань. Наприклад, хто і яким чином буде страхувати придбане в рамках програми житло? І скільки коштуватиме така страховка?
«Через високі ризики, які породжує війна, страховка буде дуже дорогою, — говорить Андрій Шевчишин. — Її вартість точно буде вищою за 3%. І ці витрати ляжуть на споживача, підвищуючи рівень його витрат. Тому важко сказати сьогодні, якою буде реальна процентна ставка з урахуванням всіх додаткових витрат. Але це точно буде не 3%».
Як розповів «Апострофу» співробітник одного з українських банків, побажавший зберегти свою анонимність, сьогодні є два основних ризики, що пов’язані з іпотечним кредитуванням, і обидва є дуже високими.
«Перший з них пов’язаний з самими позичальниками, — говорить банкір. — Доходи населення після початку вторгнення значно знизилися. Багато з них втратили можливість сплачувати за раніше виданими кредитами. Портфелі проблемних заборгованостей в банках значно виросли. Тому банки мають сумніви щодо того, чи можуть сьогодні українці брати нові кредити».
Та й суми початкових внесків можуть виявитись не по кишені багатьом українцям.
Наприклад, за словами співбесідника видання, вартість нового житла в Ужгороді складає близько 800 доларів за квадратний метр, відповідно, квартира площею 50 квадратних метрів коштує 40 тисяч доларів, що за нинішнім курсом — близько 1,6 мільйона гривень. «Таким чином, початковий внесок за нею складе 320 тисяч гривень. Чи багато знайдеться вчителів і медиків, здатних внести такі кошти?», — задає він риторичне запитання.
Звичайно, серед претендентів виявиться і немало чиновників, для багатьох з яких такі суми не є проблемою. Проте, за словами банкіра, у них часто виникають інші проблеми — вони не можуть підтвердити джерело цих коштів. Тож і на цю категорію теж особливо розраховувати не доводиться.
Другий ризик пов’язаний з воєнними діями. Сьогодні практично кожен об’єкт в будь-якому регіоні країни може в будь який момент бути зруйнований. І, за словами експерта, вже сьогодні іноземні страхові компанії відмовляються перестраховувати ризики, пов’язані з українською власністю. Тож уряду доведеться з великим трудом шукати охочих до участі в такій програмі не лише серед банків, але й серед страхових компаній.
Де взяти гроші
В урядовому повідомленні немає відповіді на питання, за рахунок яких коштів будуть компенсуватися відсотки за кредитами. А коштів знадобиться багато, оскільки тільки базова ставка Національного банку України (НБУ) сьогодні дорівнює 25%, тому реальні кредитні відсотки будуть суттєво вищими.
На думку Андрія Шевчишина, для цієї мети теоретично можна було б використати кошти, які мають надійти із-за кордону на відновлення України. Проте шанси на те, що ці гроші почнуть надходити до жовтня, є дуже невисокими.
В той же час, бюджет України на сьогоднішній день є дефіцитним і підтримується за рахунок іноземної допомоги. Тож вільних грошей, які можна спрямувати на компенсацію за кредитами, в уряду зараз просто немає.
«Природа іпотечних кредитів є такою, що вони повинні видаватися на дуже довгий термін — на десятиліття, — розповідає «Апострофу» голова експертно-аналітичної ради Українського аналітичного центру Борис Кушнірук. — В розвинених економіках це 20-30 років. А для того, щоб видавати кредити на десятиліття, потрібна впевненість у довгостроковій стабільності економіки».
Тому, на думку експерта, в цілому позитивна ідея про пільгове кредитування житла не спрацює в Україні не лише зараз, під час війни, але й після її закінчення.
«Українська економіка, має переважно сировинний характер і через це не може забезпечити необхідний рівень стабільності, — пояснює Кушнірук. — Її стан дуже залежить від коливання цін на сировину на світових ринках. А ці ціни можуть дуже сильно змінюватися за дуже короткі проміжки часу, призводячи до частих криз. Забезпечити тривалу стабільність може лише економіка, яка виробляє велику кількість доданої вартості. Вона набагато менше залежить від коливань кон’юнктури».
Економіка України має сировинний характер, а тому недостатньо стабільна
Також для успіху тривалого іпотечного кредитування важливо мати достатньо високі доходи населення, щоб доля харчування у родинному бюджеті не була надто високою. В Україні до війни офіційно вважалося, що громадяни витрачають на їжу в середньому 50%, а для багатьох родин ця цифра сягала 70-80%. Для порівняння, наприклад, в Німеччині витрати на харчування становлять в середньому 13%. Тож німці, звичайно, помічають подорожчання продуктів, але воно не впливає на їхню здатність обслуговувати кредити.
В Україні все інакше: «При будь яких кризах в економіці, підвищенні цін на продукти чи зміні особистих обставин (наприклад, хтось з родини втратив роботу чи захворів) люди дуже швидко опиняються перед вибором: купувати їжу чи платити внески по кредиту».
Нове — це добре забуте старе
Не вселяє впевненості в успішному запровадженні нової програми кредитування і наявний досвід.
«В Україні вже існувала аналогічна програма — молодіжне кредитування житла, — нагадує Борис Кушнірук. — Держава дійсно протягом якогось часу компенсувала проценти за іпотечними кредитами (їх видавали молодим сім’ям під 7% річних, — «Апостроф»). Звичайно, бажаючих скористатися такою можливістю виявилося багато, і грошей на всіх не вистачало. Тож вирішувати кому давати, а кому не давати кредит, стали чиновники. І це миттєво породило корупцію. Люди стали платити хабарі за можливість потрапити в програму».
І оскільки можливості держави щодо надання компенсацій за кредитами сьогодні також є дуже обмеженими, подібна доля з великою ймовірністю спостигне і нову програму.
Окрім того, через кілька років після впровадження молодіжного кредитування уряд перестав перераховувати банкам компенсації за кредитам: «Тим часом банки вимагали повного виконання зобов’язань за кредитами. А на скарги позичальників, які посилалися на те, що мають право на пільгову ставку, відповідали, що домовленість про компенсацію у них була з урядом, тож уряду вони і повинні адресувати свої претензії».
Таким чином перша спроба надання дешевих кредитів в Україні померла через нездатність уряду виконати свої зобов’язання.
Друга подібна спроба — програма кредитів «5-7-9» — також знаходиться не в блискучому стані. Джерело в банківській системі повідомило, що на сьогоднішній день компенсації відсотків за цими кредитами надходять до банків із запізненням у два-три місяці.
«Це породжує проблеми, — зазначив банкір. — По-перше, за час затримки на суму заборгованості набігають проценти, які ніхто не погашає. По-друге, кредитні договори передбачають, що в разі, якщо уряд в якийсь момент припинить нарахування компенсацій, позичальник зобов’язаний виплачувати відсотки повністю. Для підприємців це означатиме значне збільшення витрат. І багато з них не зможе з цим впоратися, що призведе до нового зростання частки проблемних кредитів».
Тож поки що українська держава не мала успішних кейсів пільгового іпотечного кредитування. Тому наразі важко судити, чи стане нова ініціатива уряду черговою нетривалою PR-акцією, чи все ж таки успішним проєктом, локомотивом економічного відродження України.
