Влітку ціни на квартири в Києві впали «нижче за плінтус» і ринку тільки й залишалося, що сподіватися хоч на якесь пожвавлення восени. Вересень не підбив і ціни на оренду поповзли вгору. Але, кажуть аналітики, до довоєнного відновлення ринку дуже далеко.
Переселенці рятують столичний ринок оренди
Ще півтора-два місяці тому у Києві за 200 доларів можна було винайняти дво- і навіть трикімнатну квартиру. За даними порталу Address.ua, медіанна ціна оренди житлової нерухомості Києва на початок серпня 2022 становила 5 доларів за квадратний метр, тоді як у лютому вона була 11 доларів.
Таке зниження цін було пов’язане з дефіцитом попиту та великою кількістю вільного житла. Але всьому є межа.
Аналітик компанії «Центр біржових технологій» Максим Орищак зазначає, що зниження цін на оренду квадратних метрів є очевидною тенденцією ще з 2020 року, коли почалася пандемія. Але динаміка цін на квартири нерівномірна, оскільки одні регіони України вважаються умовно безпечними, інші постійно обстрілюються, а по-третє йдуть активні бойові дії.
– За сім місяців війни власники житла знизили ціни до межі, нижче за яку здавати квартири вже просто недоцільно, – простіше «заморозити», – зазначила в коментарі «КП в Україні» столичний ріелтор Марина Кольцова. – Особливо це стосується найдорожчих центральних районів Києва. У такому житлі не варто сподіватися на те, що господарі підуть на поступки і здаватиму просто «за комуналку» — на це можна розраховувати лише у старих будинках віддалених спальних районів. Але й там орендодавці вже теж втомилися і хочуть отримати бодай якісь гроші.
Словом, поступово «смішні ціни» відходять у минуле. Звичайно, про повернення до довоєнних цінників ніхто й не думає – до закінчення війни про це не варто мріяти. Попит і відповідно ціни на оренду залишаються набагато нижчими, ніж до війни, але все ж таки ринок оренди – принаймні столичної – рятують переселенці, які виїжджають у безпечні регіони України із зони бойових дій.
Регіональні особливості
Треба сказати, що на другу хвилю внутрішньої міграції в Україні пріоритети при виборі житла змінилися. Якщо навесні українці шукали недороге заміське житло, то зараз переселенці віддають перевагу квартирам у великих містах, мабуть, сподіваючись, що там їм легше знайти і житло, і роботу.
За даними порталу OLX Нерухомість, лише за перший тиждень осені кількість пропозицій у Києві зменшилася на чверть. В Одесі за цей же час оголошень про здачу житла в оренду поменшало на 18%, у Дніпрі – на 16%, у Львові – на 10%.
У західних областях пропозиція вільного житла також знизилася на 20-25% – аналітики пов’язують це із досить помірними цінами. А, наприклад, зменшення кількості вільного житла у Рівному та Луцьку експерти пояснюють реакцією ринку нерухомості на ризики вторгнення з боку Білорусі – орендодавці просто знімають свої оголошення.
Традиційно найпопулярнішими квартирами на ринку є однокімнатні, які становлять близько половини всіх пропозицій. Найбюджетніші варіанти у великих містах можна знайти в Одесі – від 5,5 тис. грн на місяць. У Луцьку та Рівному однокімнатну квартиру можна винайняти в середньому за 7500 грн на місяць.
Щодо Києва, то тут все дуже залежить від району. У спальному районі однушку за великого бажання та везіння можна знайти і за 6-7 тис. грн. Водночас у центральних районах столиці власники виставляють однокімнатні квартири по 25 тис. грн, а то й дорожче.
— Найактивніше дорожчатимуть малогабаритні квартири, які мають попит і у небагатих сімей, і в самотніх людей, — каже Орищак. – Плюс оренда на одно- та двокімнатні квартири зростатиме у західних регіонах країни. Бюджетні варіанти в Одесі пояснюються близькістю до моря, де потенційно можуть проходити бойові дії. Водночас в Ужгороді цінник сягає 16 тис. грн, як в одному із найбезпечніших місць.
Ціна – у пріоритеті
Серед побажань потенційних орендодавців з’явилися нові, військові вимоги. Це, перш за все, наявність у будинку бомбосховища або хоч сухого підвалу, перші поверхи, відсутність по сусідству критично важливих об’єктів, вікна у двір.
Крім того, якщо раніше квартири в довгострокову оренду часто здавалися без предметів побуту, то зараз орендарям важливі подушки та ковдри, побутова техніка та посуд, бажано постільна білизна та рушники.
Зі старих вимог залишилися хороша транспортна розв’язка, близькість метро, місця для паркування біля будинку.
— В окремих випадках ті чи інші пріоритети змінюються, як, наприклад, видовим квартирам на високих поверхах люди почали віддавати перевагу житлу на низьких поверхах, але повальної тенденції все ж таки немає, — вважає Максим Орищак. — В умовах війни неможливо вгадати, куди може прилетіти снаряд, тому вибирати квартиру, виходячи з поверху, часто не має сенсу. Хоча низький поверх у воєнний час цікавий тим, що можна швидко вискочити на вулицю у разі пожежі чи прильоту. З іншого боку, наближається зима і низькі поверхи в новому фонді можуть бути холоднішими. Так що в регіонах, де немає активних військових дій, багато хто вибиратиме житло все ж таки з огляду на майбутню зиму і очікуваний температурний режим у квартирі.
– Скільки людей – стільки бажань, – резюмувала Марина Кольцова. — Одним дійсно важливий перший поверх і підвал, а інші кажуть, що насидилися по підвалах на все життя. Якщо говорити загалом, то визначальним фактором все ж таки є ціна: переважна більшість переселенців, які й складають нинішній «пул орендарів», висувають головну вимогу: щоб було якомога дешевше. Квартири преміум-сегменту винаймають одиниці. Саме ця обставина з одного боку стримує зростання цін на ринку, а з іншого боку не дозволяє ринку нерухомості збалансуватися та прийти до більш-менш рівноважного стану.
