Мертвий сезон. Як змінюються ціни на оренду житла у січні 2024

Активність на ринку оренди житла в регіонах України у січні 2024-го уперше за час війни демонструє те, що рієлтори називають мертвим сезоном. Падіння активності позначилося і на орендних ставках, які в деяких регіонах суттєво просіли. Найбільше це позначилось на цінах у західних регіонах.

“На відміну від початку року 2022 і 2023, сьогодні бачимо затишшя, — як було до війни. Навіть під час блекауту минулого року люди активніше шукали житло, ніж зараз.  З початку січня лише зараз почались дзвінки — і це стосується багатьох міст України. Сказати, що внаслідок масованих обстрілів ринок оренди оживився, люди почали переїжджати — ні”, — зазначила в коментарі Delo.ua президент Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха.

За словами експертки, аморфність ринку пов’язана з тим, що масовані обстріли не викликали нової хвилі переселенців з прифронтових районів. Як результат — у кількох регіонах почалися коливання цін, орендарі стали більш перебірливими при виборі місця для проживання.

Львів, Ужгород, Франківськ: ціни на оренду у січні 2024-го

Найбільше просіли ціни у відносно безпечних західних регіонах, де з початку повномасштабного вторгнення спостерігався бум оренди житла.

Суттєво подешевшали орендні ставки на Закарпатті — регіоні, найбільш віддаленому від воєнних дій. Тут ціни просіли на 15-20% порівняно з аналогічним періодом 2023 року, зазначив в коментарі Delo.ua голова обласного відділення АФНУ Роман Перегінець.

Потік переселенців до регіону зупинився, після чого різко впав попит на оренду: багато хто повернувся додому, хтось виїхав за кордон. чимало людей, що залишились, просто придбали квартири для довготривалого проживання.

“Вже понад три місяці ціни на оренду житла повзуть вниз. Якщо не буде потоку людей, ціна і надалі буде змінюватись в нижчу сторону.  Пропозиції на ринку стало більше, оскільки потік переселенців зупинився. Що нас очікує за тиждень-два — не знаємо”,  — пояснив Перегінець.

За даними АФНУ, однокімнатну на вторинному ринку сьогодні можна взяти в оренду за 7-8 тис. грн — до 10.

В Ужгороді квартиру у новому будинку можна винайняти за ціною від 12 тис. грн на місяць, хоча ще рік тому і за 15 тисяч годі було знайти, оскільки це була найпопулярніша категорія житла серед переселенців.

Житло старого фонду можна знайти за цінами від 8-10 тис. грн,  але на таку пропозицію погоджуються в останню чергу.

В Івано-Франківську, який також був переповнений переселенцями,  ціни на оренду відкотились на 10-15% порівняно з минулим роком. Відчутне падіння — порівняно з осінніми показниками — склало 5-10%. У той же час на ажіотажі під час війни пропозиція на ринку дала приріст у 25%.

За словами голови Івано-Франківського відділення АФНУ Віктора Фурдіяки, переселенці забезпечують 30% попиту на ринку. За два роки після  масового приїзду ВПО у місті суттєво підвищились вимоги до житла. Тепер, щоб конкурувати на ринку, потрібно забезпечити набагато вищий стандарт — як необхідним набором техніки, якісним ремонтом, індивідуальним опаленням. Підхід до  оренди “ просто завезти з дачі старий диван” — вже не проходить.

Ціни на оренду житла у Івано-Франківську на січень 2024 року

1-кімнатні квартири	10-12 тис. грн — житло у сучасних ЖК і  6-8 тис. грн — старий фонд
2-кімнатні квартири	14-17 тис. грн — сучасні будинки  і 9-10 тис. грн  — у хрущовках
3-кімнатні квартири	18 тис. грн — у сучасних ЖК і  до 13 тис. грн — «бабусині» квартири
Дані:	АФНУ

Якщо у клієнта є вибір, він віддасть перевагу більш сучасному житлу. Тому старі квартири дешевші на 2-5 тисяч гривень.

“Однокімнатні класу стандарт з актуальним ремонтом, необхідною для життя технікою складуть 10-12 тис. грн. двокімнатні — від 14 тисяч, трикімнатні — 18 тисяч”, — розповів Фурдіяка.

“Бабусині” двокімнатні наразі коштують до 10 тис. грн, трикімнатні — не вище 13.

Суттєво впав попит на оренду і у Львові, який прийняв на початку війни понад 400 тисяч переселенців. Проте львів’яни ціни опускати на квартири не поспішають.

Так, у престижному ЖК неподалік від центру міста квартиру (50 кв.м) з якісним ремонтом та необхідним набором техніки можна орендувати за $500 дол. на місяць. Двокімнатні затягнуть на $700-800, розповів у коментарі Delo.ua   голова Львівського регіонального відділення АФНУ Андрій Борисов.

На вторинному ринку у старому фонді, але в районах, наближених до центру, квартири з ремонтом також популярні, але на 20% дешевші, ніж в сучасних ЖК.

Квартири радянського періоду — хрущовки, панельки на масивах користуються найменшим попитом. Найдешевшу однокімнатну можна зняти за 8 тис. грн — це буде скромна хрущовка, але повністю готова до проживання.

“На початку війни під час панічних настроїв брали в оренду все. Ціни були вищі, ніж в інших регіонах, навіть вищі, ніж у Києві. Зараз занедбану квартиру непросто здати”, — пояснив рієлтор.

За його словами, Львів усе ще залишається перенаселеним, але потік ВПО зменшився. Заможніші переселенці зі східних областей часто знімають фешенебельні квартири у нових ЖК, яким не більше 5-7 років: старовина зі скрипучим паркетом, старими сходами їм не до душі.

Водночас кияни та іноземці віддають перевагу квартирам в історичному центрі, збудованому “за бабці Австрії”. Але це має бути якісна австрійська будова, з ремонтом та необхідною технікою. Ціни на історичне житло також залишаються високими.

В історичному центрі Львова було чимало добре відремонтованих апартаментів під подобову оренду, багато з них перейшла в сегмент довготривалої. Тож ціни в цьому сегменті і зараз можуть конкурувати з гарно відремонтованими новобудовами — десь біля 17 -15 тис грн/міс однокімнатні, 20-18 — двокімнатні.

З’явилися також квартири не дуже підготовлені для здачі, в яких часто мешкали львів’яни, що самі, або їх родина виїхали за кордон. То там ціни приблизно на 30% дешевші.

За його словами, якщо обстріли посиляться і до міста перебереться ще одна хвиля переселенців, це призведе до цінового зростання.

“Є вірогідність, що нова хвиля приїде до Львова. Але місто може помістити обмежену кількістю людей. Якщо 20-30 тисяч, це ще дозволить надати комфортне житло, а понад цю кількість людей буде дуже проблематично знайти якісне повноцінне житло”, — наголосив рієлтор.

Полтава: ціни на оренду залишаються стабільними

У центрі країни оренда житла залишається також однією з найпопулярніших. У Полтаві, яка прийняла велику кількість ВПО з Харківщини, на початку повномасштабного вторгнення рф в Україні ціни виросли в кілька разів. Проте до літа 2023-го, коли потік переселенців зменшився, орендні ставки стабілізувались, зменшившись на 30%. Проте сьогодні ні зменшення попиту, ні падіння цін не спостерігається.

Ціни на оренду залишаються найвищими в регіоні. Причин для зростання немає, як і для падіння, зазначила в коментарі Delo.ua голова Полтавського відділення АФНУ Ілона Лебедик. За її словами, утримання високих цін пояснюється тим, що місто досі залишається переповненим.

У Полтаві в останні роки будувалось не надто багато новобудов, тому найбільшою популярністю користуються квартири з хорошим ремонтом, наближені до центру міста.

«З’являється квартира в базі і вона здається дуже швидко. У нас не так багато вільних квартир, особливо в хорошому стані», — наголосила рієлтор.

Середні ціни на оренду житла у Полтаві у січні 2024 року

1-кімнатні квартири	4-5 тис. грн — у старому фонді і                      7-10 тис. грн — сучасне житло з ремонтом
2-кімнатні квартири	6-7 тис. грн — хрущовки без ремонту і  8-12 тис. грн — з ремонтом
3-кімнатні квартири	7-8 тис. грн без ремонту  і 12-15 тис. грн сучасне житло з ремонтом
Дані:	АФНУ

Сьогодні винайняти однокімнатну квартиру у Полтаві із більш-менш нормальним ремонтом коштує 8 тисяч грн, а до війни ця ціна сягала 4-5 тисяч.

Оренда квартир у Києві дешевшає:  ціни у січні 2024-го

У Києві також спостерігається зменшення цін: порівняно з осінню 2023-го орендні ставки упали на 10-15%. Основні клієнти на оренду — переселенці з Харківської, Донецької, Херсонської, Миколаївської областей.

Попит превалює в категорії одно- та двокімнатних квартир у нових житлових комплексах. На ринку спостерігається дуже низький попит на старий фонд у занедбаному стані: у цій категорії ціни впали ще більше, розповіла Delo.ua Оксана Ковтун, голова Київського міського відділення АФНУ.

Загалом на ринку багато вільних позицій на будь-який смак. Найдешевші однокімнатні у столиці — це старий фонд — оцінюються в 6-7 тис гривень. 2-кімнатні — від 7-8 тис., 3-кімнатні — від 10 тис. гривень

Більш сучасні з оригінальним ремонтом стартують від 9 тис. гривень. Однокімнатні у новому ЖК орендують за цінами від 12 тис. гривень.

Найбільше за два роки війни впали ціни на фешенебельні квартири — більше, ніж удвічі. Раніше таке житло знімали іноземці, представники посольств, корпорацій, які переїжджали до Києва великими родинами. “Зараз, наприклад, дворівнева квартира на 200 квадратів в районі парку Шевченка у царському будинку здається за 25 тис. грн.  Раніше її орендували за 2,5 тис євро”, — наголосила експертка.

Медіанні ціни на оренду житлової нерухомості у Києві в січні 2024 року

1-кімнатна квартира	12 тис. грн
2-кімнатна квартира	20 тис. грн
3-кімнатна квартира	36 тис. грн
Дані:	OLX Нерухомість

Як наголосила керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість Оксана Остапчук, сьогодні попит має спадаючий тренд, який характерний для несезонного періоду. Утім, експертка великого коливання цін не прогнозує.

“У 2023 році спостерігалось падіння цін лише в зимовий період, коли активізувались атаки на столицю, були затяжні блекаути та планові відключення електроенергії.  Після зими 2023 року та проблем зі світлом активність на ринку нерухомості відновилась й ціни на житло лише зростали. Звісно, аномального росту вартостей від місяця до місяця ми не спостерігали. Проте якісний захист Києва системами ППО, рівень попиту, який вищий за довоєнний, все ж вказує на те, що ціни на житло падати не будуть», — наголосила експертка.

Найбільше шукачів сьогодні цікавлять 1-кімнатні квартири — попит на них удвічі більший, ніж запити по 2-кімнатних. Важливими критеріями при виборі нерухомості для оренди залишається ціна, житло у нових ЖК, квартири нижніх та середніх поверхах, наявність укриття та індивідуального опалення, планування й ремонт, близькість до зупинки громадського транспорту або роботи, розвинена інфраструктура тощо.

Щодо пошукових запитів, які стосуються “локації”, на платформі при пошуку житла найчастіше вказують наступне: «Оболонь», «Виноградар», «Квартира, Київ, центр», «Комфорт Таун», «Нивки», «Голосіївський район».

Утім, аналітики продовжують наголошувати, що ситуація на такому чутливому ринку як оренда і далі залежить від щоденних оперативних зведень на фронті. Ситуація з орендою у регіонах і далі може змінюватись залежно від фактору вимушеної міграції під час війни.