На рыночных условиях
Рынок запускается в два этапа. Сначала будет малый – только для физлиц и с максимальной концентрацией 100 га в одних руках. С 2024 г. – широкий, когда к сделкам допустят юридических лиц и максимальную концентрацию увеличат до 10 тыс. га. Вопрос о допуске иностранцев пообещали решать на общенациональном референдуме. Но все то время, пока юрлица будут формально дожидаться участия, никто не будет сдерживать банки. К ним нет требований по максимальной концентрации, в качестве залога держать землю могут как отечественные, так и иностранные.
До 2030 года цена одного гектара не может быть ниже нормативной денежной оценки. По состоянию на 11 января 2021 г. НДО 1 га пашен в зависимости от региона – от 21,4 до 33,4 тыс. грн, многолетних насаждений – от 27 до 67 тыс., пастбищ – от 1,5 до 7 тыс. грн.
Заявлено, что сделки возможны только в безналичной форме. Источник происхождения средств должен пройти проверку. Также нотариус должен проверить покупателя и продавца, пишет АиФ.
«Стоимость сделок за пару гектаров земли не будет превышать 50 тыс. грн, а то и 20-30 тыс. грн. Цена земли в Украине крайне низка, поскольку рынок не сформирован. Суммы мизерные, и подтвердить происхождение средств проблем не составляет, показав прошлогоднюю декларацию или свою зарплату. Подавать подтверждение нужно в банк, но все это можно обойти, — говорит адвокат Ростислав КРАВЕЦ. — Как показывает практика с теми же сделками по недвижимости, где все это необходимо и действует не первый год, в договоре купли-продажи может быть указано, что деньги уже переданы, либо они будут переданы в будущем, а право собственности уже передается. И, таким образом, обходят все проблемы с финансовым мониторингом».
Закон с базовыми условиями – 552-IX – был принят в ночь с 30 на 31 марта 2020 года. Но всю весну нардепы работали над другим законом — 1423-IX, который внес уточнения в условия. Одно из них – право на преимущественный выкуп. Изначально предполагалось, что оно будет у арендатора. Но поправками на первое место вывели того, у кого есть разрешение на добычу полезных ископаемых на участке. Арендатор в очереди идет вторым.
Под реализацию преимущественного права сделки усложнили и растянули во времени. Если участок в аренде или есть разрешение на добычу, владелец должен уведомить нотариуса за два месяца и о намерении продать, и о цене. Нотариус вносит его в реестр и уведомляет владельца преимущественного права. Тот определяется с тем, будет ли выкупать, отказывается ли, или уступает свое право на выкуп другому. Два месяца до сделки цену менять уже нельзя. Если владелец участка ее пересматривает, процедура запускает заново, и опять придется ждать два месяца.
Поле для схем
«Гениальность наших людей не имеет границ, и, безусловно, будут искать какие-то дырки, чтобы применять схемы. Земельный мониторинг и реестр дают возможность отслеживать эти схематозы», — заверил министр аграрной политики и продовольствия Роман ЛЕЩЕНКО.
Он выделил две возможные схемы, с помощью которых постараются обойти рыночные ограничения. Первая – скупка земли через подставных лиц, как родственников, так и третьих. Но министр полагает, что пресечь попытки позволит финансовый мониторинг. Вторая – несколько владельцев одного участка, но это скорее афера, а не схема по выкупу. Вылавливать такие будут точечно.
«Такие проблемы дадут нам возможность увидеть, где эти участки, и отслеживать, вносить изменения в законодательство», — сказал министр.
Эксперты видят более обширные возможности для схем. Законом 1423-IX упростили процедуру изменения целевого назначения, а тем же нерезидентам разрешили покупку земли несельскохозяйственного назначения. Концентрацию в одних руках через подставных тоже не исключают. Эта модель успешно опробована крупными компаниями, которые осуществляют свою деятельность через физлиц-предпринимателей.
«В руки по 100 га, а десять человек – это уже тысяча га, сто человек – 10 тыс. га. Средний конгломерат ФОПов состоит из 200-300 ФОПов. По аналогии берем для земельной консолидации и получаем по 20-30 тыс. га на одну структуру. Параллельно с покупкой земли на подставных лиц можно подписывать с ними договоры на выкуп с отлагательным условием, договор залога. Возможностей обезопасить схему множество», — говорит экономист Алексей КУЩ.
Об отсутствии ограничений для банков мы сказали выше, и концентрацию через них экономист тоже не исключает. Он говорит, что наши лендлорды уже присматривают банки, а осуществлять покупку больших площадей можно через кредитно-залоговые схемы.
«От формата земельного банка мы отказались, и у нас будут земельные ломбарды. Как работает ломбард? Человек приходит с бабушкиным кольцом и его не покупают, а якобы дают кредит на несколько часов под сумасшедшие проценты. Человек кредит не возвращает, и кольцо переходит к ломбарду. Человек хочет продать, ломбард купить, а оформляется все, как кредитно-залоговая схема», — объясняет А. Кущ.
Он уточняет, что без намерения проводить массовую скупку земель не появились бы и планы по ее консолидации. А соответствующий законопроект №5438 Кабмин подал в Раду в конце апреля.
«При покупке до 100 га физлицами консолидация смысла не имеет. Снятие всех ограничений с механизмов пользования землей, севооборота, экологического качества продукции, принципов добрососедства, стандартных межевых знаков, плюс, дать право через суд забирать соседние участки без согласия владельцев– эти нормы нужны только в случае масштабной консолидации тысячами гектаров», — предупреждает А. Кущ.
Законные риски
Свой пай собственник может продать только один раз, и, естественно, каждый захочет получить наибольшую выгоду. Здравый смысл подсказывает, что его стоит придержать, пока рынок не сформируется, и цены не вырастут. Но в правительстве придумали, как сделать ожидание невыгодным.
В мае в Раду был подан законопроект №5600 о сбалансированности бюджетных поступлений. На старте его называли ресурсным и «антиахметовским», поскольку он предусматривает повышение ренты на железную руду. Однако многообразие налоговых инструментов в нем обширно, и удар готовится, в том числе, по мелким аграриям.
Сейчас при реализации сельхозпродукции с пая до 2 га не нужно декларировать полученную прибыль. Если №5600 примут в нынешней редакции, то от декларирования освободят только продукцию с 50 соток, а прибыль с остальной площади нужно будет отображать в декларации и платить 18% подоходного налога и 1,5% военного сбора.
Также в Налоговый кодекс хотят внести понятие «минимальное налоговое обязательство». Владельцы участков больше 50 соток будут суммировать уплаченные ими налоги по исчерпывающему списку:
на прибыль от реализации своей сельхозпродукции;
НДФЛ (18%) и военный сбор (1,5%) с доходов от аренды, субаренды, эмфитевзиса участка;
единый налог;
плата за землю;
рента за специспользование воды.
Полученную сумму они отнимут от минимального налогового обязательства – 5% от НДО участка в год. Разницу придется доплатить в бюджет. То есть, за условно бесплатный, выделенный когда-то государством пай, владелец должен будет отдавать ежегодно по 5% его стоимости. И по нормам №5600 не имеет значения, обрабатывается эта земля или нет. Придется либо платить, либо продавать участок, который будет обходиться слишком дорого.
Есть риски и для рынка в целом. На рассмотрении у Конституционного суда – объединенные в одно производство представления от двух групп нардепов. Они говорят о несоответствии закона о запуске рынка 552-IX положениям Конституции. Парламентарии указываю, что он был принят с нарушением процедуры. Его вынесли на внеочередное заседание 30 марта 2020 г., а приняли уже на следующий день, 31 марта. Также нардепы настаивают на том, что вопрос о рынке в целом должен решаться на общенациональном референдуме. Констатируют, что нормы закона позволяют получить доступ к сельхозземле иностранцам через банки, тогда как «по содержанию и по духу Конституции Украины субъектом права собственности на землю могут быть только граждане Украины».
Директор Украинского института политики Руслан БОРТНИК считает, что сейчас, когда КСУ фактически заблокирован и большинства нет, вероятность отмены рынка невысока. Но это может произойти через несколько лет.
«Законодатель поступил неправильно, некорректно. В спешке лепили земельную реформу, без внесения изменений в Конституцию. Нужно было добавить буквально несколько предложений о том, что украинцы имеют право распоряжаться землей, как своей частной собственностью. И это решило бы проблему, — резюмирует политолог. — Риск того, что КСУ в любой момент отменит закон, огромен. Он будет все время преследовать рынок и влиять на его ценовую динамику».
А в это время
Как относятся к рынку земли украинцы?
По данным опроса социологической группы «Рейтинг», который провели в конце апреля 2021 г., 46% украинцев много слышали о запуске рынка, 32% слышали кое-что, а 22% услышали о нем впервые. 77% согласны с тем, что решение о запуске должно приниматься на референдуме, тогда как в сентябре 2019 г. так считали 74%. 58% опрошенных однозначно пошли бы на референдум, а 17% — скорее пошли бы. Если бы вопрос на нем был поставлен так: поддерживаете ли вы внедрение рынка купли-продажи земли сельхозназначения, то среди тех, кто голосовал, 36% ответили «да», а 64% — «нет». 79% опрошенных не поддерживают предоставление иностранцам права покупать сельхозземлю, а поддерживают 15%.
