В Україні почався другий етап земельної реформи. З 1 січня на ринок землі, крім фізичних осіб, допускаються юрособи. Крім того, тепер граничний розмір земельної ділянки, яка може дістатися одному покупцю, зріс у 100 разів – до 10 тисяч гектарів. «Апостроф» з’ясовував, чи є ризики, пов’язані з новими правилами на ринку землі, і чи є обґрунтованими побоювання фермерів, які виступають проти збільшення лімітів земельних паїв.
Не на часі
З 1 січня 2024 року в Україні розпочався другий етап земельної реформи. Основні новації, які запроваджуються на цьому етапі,- допуск до ринку землі юридичних осіб, а також збільшення ліміту придбання землі до 10 тисяч гектарів.
Водночас частина запроваджених раніше обмежень залишаються. Зокрема, продовжена заборона на придбання землі іноземними фізичними та юридичними особами.
Нововведення на земельному ринку традиційно викликали бурхливе обговорення.
«Перша норма практично не викликає суперечок в суспільстві, — розповів «Апострофу» аналітик Центру досліджень продовольства і землекористування Київської школи економіки Роман Нейтер. — Існує консенсус щодо того, що юридичні особи повинні стати повноцінними учасниками ринку землі. А ось збільшення в 100 разів граничного розміру приватних земельних ділянок (до 2024 року одній особі дозволялося володіти не більше як 100 гектарами землі) викликає у багатьох фермерів страхи, значною мірою ірраціональні».
Фермери дійсно активно виступають проти нових правил на ринку й сьогодні через свої громадські організації намагаються переконати владу, якщо не скасувати, то принаймні відкласти впровадження нових правил.
«Ми підготували законопроєкт, який передбачає, що збільшення лімітів на придбання землі повинне відбутися через два роки після скасування воєнного стану, — сказав «Апострофу» заступник голови Всеукраїнської аграрної ради Денис Марчук. — Сьогодні ми активно комунікуємо з урядом і парламентом, добиваючися ухвалення цього закону».
Причиною несприйняття нововведень аграрії називають скрутний фінансовий стан, в який вони потрапили через війну.
«Сьогодні дрібні товаровиробники потрапили в складну ситуацію, коли їм важко конкурувати з великими агрохолдингами, — розповів виданню директор СТОВ «Перемога» (Фастівський район Київської області) Микола Малієнко. — Холдинги сьогодні мають кращий доступ до експорту власної продукції, через що їхній виторг вищий. Натомість можливості малих і середніх виробників набагато більш обмежені. І через це вони часто вимушені продавати її дешевше собівартості. До того ж фермери сьогодні дуже багато коштів витрачають на купівлю автівок та інших, необхідних для ЗСУ речей».
Фінансовий стан невеликих господарств через це сьогодні значно погіршився, стверджує підприємець. Через те у фермерів виникають побоювання, що поки вони борються за виживання, великі агрохолдинги відхоплять найсмачніші шматки земельного пирога. Очевидно, обмеження розміру паю в 10 тисяч гектарів їх не спинить, оскільки власникам агрохолдингів не складе проблеми заснувати будь-яку кількість підприємств і на кожне з них купити по 10 тисяч гектарів.
«До того ж існує можливість, що на земельний ринок потягнуться корупційні гроші, — говорить Микола Малієнко. — Земля — це дуже цінний актив для спекуляції. Сьогодні, коли через воєнні ризики та занепад ринку вартість землі є мінімальною, можна придбати ділянки, а після війни, коли ціни підуть вгору, продати їх з великим прибутком».
Міфи та реальність
Втім, в уряді вважають страхи фермерів перебільшеними. Коментуючи це питання в ефірі єдиного телемарафону, міністр аграрної політики та продовольства Микола Сольський зауважив, що впровадження ринку землі протягом десятиліть було оточено міфами, які не мали під собою практичної основи.
«Земельна реформа працює вже декілька років (з липня 2021 року — «Апостроф»), і жоден з тих міфів, які озвучувалися при її запуску, не справдився, — заявив міністр. — Жодних проблем в земельних відносинах не спостерігається. І вони навіть частково вийшли з «тіні».
За його словами, страхи аграріїв, що вони не зможуть купувати землю через важкий фінансовий стан, є перебільшеними, оскільки реально на ринку землі обертаються не такі вже й великі гроші.
«За рік в Україні купується землі на 90-100 мільйонів доларів, — повідомив Сольський. — При цьому за цей же час 1,5 мільярда доларів витрачається на придбання тільки сільськогосподарської техніки. Інші витрати складають ще кілька мільярдів. Таким чином, в середньому на придбання землі припадає менше ніж 1% витрат в аграрному секторі. І після набуття чинності другого етапу реформи в цьому плані нічого не зміниться. За тиждень дії нових правил в онлайн-системі, де реєструються угоди, не зареєстровано жодного випадку придбання землі юридичною особою».
На думку міністра, хвилювання аграріїв щодо наслідків змін, що відбулися, є цілком природніми. Проте з часом, коли стане ясно, що ці побоювання не підтверджуються, рівень хвилювання буде знижуватися.
Своєю чергою Роман Нейтер вважає, що на життя суспільства нові правила на аграрному ринку практично не вплинуть. «99,9% українців не відчують жодних змін, так само як «середній громадянин» не відчув відкриття ринку землі в липні 2021 року, — говорить експерт. — Ці обговорення є політичними, а не такими, що суттєво впливають на життя переважної більшості українців. Я скажу навіть більше — проблема «високої» концентрації землі завтра перед нами стояти не буде, як і не буде стояти перед нами за рік, за два і за пʼять».
За його словами, основні страхи фермерів сьогодні пов’язані з тим, що придбання великих земельних масивів дозволить великим підприємствам отримати «ринкову владу», яка надасть можливість диктувати ціни та інші умови роботи в галузі. Проте він вважає і ці страхи перебільшеними: «В Україні налічується 41,3 мільйона гектарів землі сільськогосподарського призначення. Тобто власник 10 тисяч гектарів володітиме всього лише 0,024% від цієї площі. Така частка не даватиме йому жодного практичного впливу на ринок».
Мінімізувати ризики
З іншого боку, можна остерігатися того, що один землевласник придбає 10 тисяч гектарів на території однієї громади й таким чином отримає надмірну ринкову владу на місцевому рівні. Проте і це станеться не так швидко.
«Навряд чи люди найближчим часом масово продаватимуть свої паї, — говорить Роман Нейтер. — Вони розраховують на отримання орендної плати й на те, що вартість землі згодом виросте. І тому переважна більшість власників буде продовжувати договори оренди. Навряд чи в кожній громаді на рік продаватиметься понад 1-2% земельних ділянок. Тож для скільки-небудь помітної концентрації знадобиться 10-20 років. А це цілком достатній термін для того, щоб держава змінила правила функціонування ринку і замість абстрактних «10 тисяч гектарів» впровадила гнучкіше обмеження — заборону одному субʼєкту набувати більш ніж певний відсоток земель в межах однієї громади».
Крім того, за законом зберігається право орендатора на першочерговий викуп. Тобто, якщо власник задумає продати свій пай, то в першу чергу він зобов’язаний запропонувати його фермеру, який на цей час його обробляє. Так що стороннім покупцям не так легко буде придбати землю в певній громаді.
Земельні стосунки були важким питанням для суспільства в усі часи та в будь-якій країні. І аграрні реформи завжди супроводжуються величезною кількістю міфів, суперечок і конфліктів. Україна не стала винятком. Жахіття в стилі «вороги скуплять всю українську землю і вивезуть за кордон» два десятиліття примушували Верховну Раду з року в рік продовжувати мораторій на продаж землі.
З іншого боку, ніхто сьогодні не може передбачити, яким чином спрацюють радикальні зміни в земельній політиці під час війни. Можливо вони дійсно спровокують перекоси та зловживання на земельному ринку. Тому залишається сподіватися, що в цьому разі держава зуміє вчасно діагностувати проблему й внести відповідні запобіжники в законодавство. Тим більше, що у фермерів вже є пропозиції з цього приводу.
